Cargas urbanísticas y coste de la vivienda nueva

Hallazgo central

La investigación confirma una parte importante de la hipótesis, pero obliga a corregir otra.

Sí existe una carga urbanística muy relevante que termina incorporándose al coste económico del suelo finalista y, en distinta medida, al precio de la vivienda. En los cuatro desarrollos analizados, los propietarios del suelo o el agente urbanizador financian calles, saneamiento, redes eléctricas, parques y, en determinados casos, infraestructuras de conexión de escala mucho mayor: puentes, enlaces con autovías, colectores generales y actuaciones sobre infraestructuras ferroviarias. La legislación estatal contempla expresamente que quienes promueven una actuación de transformación urbanística sufraguen tanto la urbanización interior como las conexiones, ampliaciones o refuerzos de redes generales exigidos por la actuación. ref. 1 pendiente

Pero no es jurídicamente correcto afirmar, con carácter general, que esas infraestructuras “deberían pagarlas los presupuestos municipales”. El artículo 18 del texto refundido de la Ley de Suelo incluye esas obligaciones dentro de los deberes de la transformación urbanística. Es decir: el sistema español está deliberadamente diseñado para que una parte sustancial de la creación de ciudad se financie contra el valor generado por el suelo que pasa a ser edificable, y no directamente mediante impuestos generales. ref. 2 pendiente

Lo que sí resulta mucho más discutible desde el punto de vista económico es hasta dónde puede extenderse esa carga cuando se obliga a un desarrollo a ejecutar infraestructura de red que después beneficia a áreas mucho mayores que el propio ámbito. Ahí está el verdadero núcleo de la investigación: no en que el promotor pague las aceras de su urbanización, sino en cuánto paga por puentes, enlaces, colectores o refuerzos de sistemas generales.

Los números encontrados son contundentes. Utilizando el presupuesto de urbanización sin IVA —o su equivalente normalizado— y dividiéndolo entre la edificabilidad del ámbito:

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

En Berrocales, el Ayuntamiento aprobó en 2023 un PEC de 647,02 millones sin IVA y 782,89 millones con IVA; el propio acuerdo municipal cifra la edificabilidad lucrativa total en 3.363.451 m²t. ref. 3 pendiente En Valdecarros, el acuerdo definitivo de 2024 fija 1.842,62 millones sin IVA y 2.229,58 millones con IVA; el proyecto de reparcelación definitivo sitúa la edificabilidad total en unos 7,686 millones de m²t. ref. 4 pendiente En Sánchez Blanca, el proyecto aprobado contemplaba 76,76 millones con IVA y un techo máximo de 344.338,8 m², lo que normalizado a un 21 % de IVA equivale aproximadamente a 63,44 millones antes de IVA. ref. 5 pendiente Finalmente, el acuerdo municipal de Fuente San Luis —la actual Turianova— fijó explícitamente unas cargas totales de 32,33 millones sin IVA y una repercusión de 94,53 €/m²t. ref. 6 pendiente

*La cifra de Sánchez Blanca sin IVA es una normalización aritmética de los 76,76 M€ publicados con IVA; no aparece así formulada en el acuerdo consultado.

Para visualizar qué significa esto para una vivienda, si se atribuyen 100 m² de techo residencial a un piso —que no deben confundirse con 100 m² útiles—, sólo la urbanización supone aproximadamente:

• Valdecarros: 23.972 €
• Berrocales: 19.237 €
• Distrito Z: 18.424 €
• Turianova: 9.453 €

En una vivienda hipotética de 250.000 €, equivale aproximadamente al 9,6 %, 7,7 %, 7,4 % y 3,8 % del precio, respectivamente, antes de introducir el coste financiero de mantener capital inmovilizado durante años.

La principal conclusión, por tanto, es esta: los 40.000–60.000 € por piso no aparecen como coste físico directo de urbanización en estos cuatro casos. La evidencia documental apunta más bien a unos 9.000–24.000 € por cada 100 m²t. El intervalo de 40.000–60.000 € puede alcanzarse en algunos ámbitos si además se capitaliza durante 15–20 años prácticamente toda esa carga, pero eso ya es un escenario financiero y no una factura de infraestructura directamente observable.

Qué es realmente una carga urbanística y dónde empieza el problema

Existe una diferencia esencial entre obra privada de edificación y obra de urbanización. Cuando el comprador adquiere un piso terminado, el precio incorpora indirectamente no sólo cimentación, estructura, fachada, instalaciones y margen promotor, sino también el coste de transformar el suelo previo en solares edificables.

El marco estatal es explícito. En las actuaciones de transformación urbanística, los propietarios deben asumir las cesiones legalmente exigidas y costear y, cuando corresponda, ejecutar las obras de urbanización, incluidas las conexiones con las redes generales y las ampliaciones o refuerzos exteriores que el desarrollo demande por su dimensión y características. ref. 7 pendiente

Por eso conviene separar tres categorías:

Urbanización interna ordinaria. Calles del nuevo barrio, aceras, pavimentación, alumbrado, jardines, colectores interiores, suministro de agua, telecomunicaciones, baja y media tensión, mobiliario, etc. Es difícil defender que todo esto “debería financiarlo el Ayuntamiento”: forma parte del coste normal de convertir suelo en ciudad según el modelo urbanístico español. ref. 8 pendiente

Conexiones necesarias con los sistemas generales. Un nuevo barrio no puede ser una isla. Necesita conectar sus aguas residuales, tráfico, energía y abastecimiento con las redes existentes. La legislación también permite cargar al ámbito esas conexiones y, en determinadas circunstancias, refuerzos exteriores. ref. 9 pendiente

Infraestructura de red con utilidad territorial mucho mayor. Aquí aparece la zona gris económicamente más interesante. Un puente sobre una autovía, un enlace completo, el desvío de un colector principal o una actuación sobre ferrocarril puede ser imprescindible para que nazca el nuevo barrio y, simultáneamente, quedar integrado después en una red utilizada por miles de ciudadanos ajenos al desarrollo.

Turianova ofrece un ejemplo particularmente bueno de esa frontera. Su proyecto de urbanización no se limita a las calles interiores: contiene un capítulo específico de “obras de conexión”, con 2,635 millones de euros de PEM para el Puente de Malilla y 1,337 millones para los accesos a la V-30. ref. 10 pendiente El presupuesto general de obra asciende a 20,40 millones de PEM, por lo que las obras de conexión representan del orden del 19,7 % del PEM completo. ref. 11 pendiente

Pero el mismo expediente demuestra por qué no conviene convertir el argumento en “todo lo paga el promotor”. El Ayuntamiento estableció que la Administración debía consignar presupuesto para una parte del puente sobre las líneas ferroviarias situada entre Fuente San Luis y Malilla Sur, estimada entonces en 673.057 euros de ejecución por contrata, sin IVA. ref. 12 pendiente Es decir, el reparto público-privado existe y puede llegar literalmente hasta distintos tramos de una misma infraestructura.

La expresión “el Ayuntamiento recibe gratis las obras”, por tanto, describe correctamente el flujo de caja sólo en un sentido muy limitado: una vez ejecutadas y recepcionadas, muchas infraestructuras pasan al dominio y mantenimiento público sin haber sido pagadas inicialmente por el presupuesto general. Pero desde el punto de vista jurídico no son una donación altruista; son una contraprestación urbanística asociada a la transformación del suelo y a los derechos edificatorios obtenidos. ref. 13 pendiente

La cuestión económica verdaderamente relevante para el comprador es otra: cuánto valor inmobiliario se consume antes de empezar siquiera a construir el edificio.

Radiografía cuantitativa de los cuatro desarrollos

Los Berrocales es el caso mejor documentado para obtener un €/m²t estrictamente comparable. El acuerdo de la Junta de Gobierno de Madrid divide el proyecto en seis etapas y suma 543,71 millones de PEM, 647,02 millones de PEC sin IVA y 782,89 millones con IVA. ref. 14 pendiente El mismo expediente fija una superficie total de 8.305.818 m² y diferencia expresamente 495.741 m² de sistemas generales/redes generales o supramunicipales adscritos, además de sistemas interiores. ref. 15 pendiente

La edificabilidad lucrativa total aprobada en Berrocales es de 3.363.451 m²t, desglosada en 2.247.121 m²t residenciales, 302.711 industriales tradicionales, 336.346 de parque industrial, 235.442 de oficinas, 219.969 de otros usos terciarios y 21.862 de dotacional privado. ref. 16 pendiente

Por simple división:

[ 647,018\text{ M€}/3,363451\text{ M m²t} =\mathbf{192,37\ €/m²t} ]

El importe con IVA sería 232,76 €/m²t, aunque para comparar la carga productiva entre actuaciones resulta más útil mantener el PEC sin IVA.

Además, no estamos ante una urbanización compuesta exclusivamente por calles de barrio. La Junta de Compensación señala que el proyecto tendrá 12 puentes, redes de agua de unos 140 kilómetros y redes de saneamiento de unos 102 kilómetros. ref. 17 pendiente Entre las actuaciones ejecutadas están los viaductos y ramales sobre la M-45, que posteriormente deben ser recepcionados para su apertura. ref. 18 pendiente

Un estudio económico citado por Cinco Días estimaba en 2022 unos 627 millones de euros de urbanización, de los cuales ya se habían ejecutado unos 158 millones, principalmente en grandes infraestructuras viarias, puentes y canalizaciones. El presupuesto oficial actualizado de 2023 terminó quedando en 647 millones sin IVA. ref. 19 pendiente

Eso acredita la existencia de infraestructura pesada financiada por el ámbito, pero no permite afirmar que los 647 millones sean “obra pública supramunicipal”. La mayor parte sigue siendo urbanización necesaria del propio barrio. Los documentos públicos resumidos de aprobación no desagregan de forma suficiente una “factura supramunicipal” única que permita decir, por ejemplo, que exactamente X millones corresponden a infraestructuras que habrían debido ser financiadas por Madrid o por la Comunidad.

Valdecarros eleva el orden de magnitud. El acuerdo publicado en el BOCM en abril de 2024 fija un presupuesto de 1.548,42 millones de PEM, 1.842,62 millones de PEC sin IVA y 2.229,58 millones con IVA, dividido en ocho etapas. ref. 20 pendiente El Ayuntamiento explicó además que se trataba de la adaptación del proyecto que había sido aprobado inicialmente en 2009, quince años antes, y que las obras son promovidas y financiadas por la Junta de Compensación. ref. 21 pendiente

El proyecto de reparcelación definitivo sitúa la edificabilidad total de Valdecarros en aproximadamente 7.686.473 m²t, sobre un ámbito de 19,28 millones de m². ref. 22 pendiente Con ese denominador:

[ 1.842,624\text{ M€}/7,686473\text{ M m²t} =\mathbf{239,72\ €/m²t} ]

Es, de los cuatro casos estudiados, la mayor repercusión de urbanización encontrada.

La magnitud de su esquema financiero también merece atención. En 2022 los propietarios acordaron transferir a la propia Junta de Compensación suelo valorado aproximadamente en 1.000 millones de euros para que la entidad pudiera monetizarlo y financiar las obras. ref. 23 pendiente Posteriormente se han utilizado precisamente ventas de parcelas de la Junta como instrumento de financiación de la urbanización. ref. 24 pendiente

Esto es importante porque hace visible algo que normalmente desaparece cuando se mira únicamente el coste del edificio: parte del suelo edificable futuro se consume para pagar la creación de la propia ciudad.

Sin embargo, tampoco aquí puede identificarse en el acuerdo de aprobación una línea única llamada “infraestructura supramunicipal” que permita atribuir con rigor X cientos de millones a servicios de toda Madrid. El documento oficial proporciona un gigantesco presupuesto global por etapas, pero no una clasificación económica entre “infraestructura exclusiva de Valdecarros” e “infraestructura de utilidad metropolitana”. Afirmar esa división sin disponer del presupuesto descompuesto completo sería inventar precisión.

Madrid: cuánto de un piso corresponde a urbanizar antes de construirlo

La comparación Berrocales-Valdecarros es especialmente reveladora porque ambos pertenecen al mismo gran proceso de expansión del sureste de Madrid, pero sus cargas medias no son idénticas.

Tomando una vivienda teórica a la que se asignan 100 m²t:

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

Son cálculos propios a partir de los presupuestos y edificabilidades oficiales/urbanísticas anteriores. En Berrocales, tanto presupuesto como edificabilidad proceden del acuerdo municipal de 2023; en Valdecarros, el presupuesto procede del BOCM de 2024 y la edificabilidad del proyecto de reparcelación definitivo publicado posteriormente. ref. 25 pendiente

El dato más importante no es que un piso de 250.000 € “lleve escondidos exactamente 23.972 € de calles”. La incidencia económica no funciona con esa precisión. El precio final depende también del precio al que se compró originalmente el suelo, la intensidad edificatoria, el momento de adquisición, el coste de construcción, los impuestos, el coste del capital, el margen requerido y, sobre todo, el precio que la demanda puede pagar.

Lo que sí puede afirmarse es que antes de construir un solo metro cuadrado de vivienda existe ya un coste urbanístico equivalente aproximadamente a 190–240 €/m²t en estos dos desarrollos. ref. 26 pendiente

Y además existe una diferencia entre coste y financiación. La segunda etapa de Berrocales iniciada en 2026, por ejemplo, es ejecutada y financiada por la Junta de Compensación bajo supervisión municipal. ref. 27 pendiente En Valdecarros, la financiación mediante aportación y posterior monetización de suelo de la propia Junta muestra que la carga no aparece necesariamente como un préstamo bancario convencional: puede materializarse como suelo entregado, derramas, ventas futuras o una combinación de esas vías. ref. 28 pendiente

Por eso no es posible encontrar en el Proyecto de Urbanización una cifra titulada “intereses soportados durante veinte años”. El proyecto técnico presupuestará obra; el verdadero coste financiero depende de cuándo cada propietario compró el suelo, cuándo hizo sus aportaciones, con qué deuda, a qué tipo y durante cuánto tiempo.

Ésa es una limitación crucial del argumento de los 40.000–60.000 €: sumar veinte años de intereses al presupuesto de urbanización como si todos los millones se hubieran desembolsado el primer día sería financieramente incorrecto.

Málaga y València: dos casos que matizan mucho la tesis

Distrito Z corresponde urbanísticamente al sector SUNP-G.2 Sánchez Blanca. Su Plan de Sectorización fue aprobado definitivamente por la Junta de Andalucía en 2011. ref. 29 pendiente La aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización fue publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga el 16 de noviembre de 2020. ref. 30 pendiente

El proyecto tiene 662.190 m² de superficie, capacidad para unas 3.443 viviendas, de las que inicialmente se contemplaban 1.102 protegidas, y un techo máximo edificable de 344.338,8 m². El presupuesto comunicado en el momento de la aprobación fue 76.761.758,07 € IVA incluido, con un plazo previsto de 28 meses. ref. 31 pendiente

Normalizando ese presupuesto antes de IVA:

[ 76,762/1,21 \simeq 63,439\text{ M€} ]

y:

[ 63,439\text{ M€}/344.338,8\text{ m²t} =\mathbf{184,24\ €/m²t} ]

Por tanto, para 100 m²t, la urbanización representa aproximadamente 18.424 € antes de financiación.

El proyecto publicado comprende red viaria, abastecimiento, pluviales y residuales, electrificación, alumbrado, riego, jardinería, mobiliario, telecomunicaciones, gas y señalización. ref. 32 pendiente Con las fuentes públicas localizadas no ha sido posible aislar dentro de los 76,76 millones una factura certificada equivalente a “X millones de colector general + Y millones de enlace supramunicipal + Z millones de subestación”. Por tanto, atribuir una gran parte del presupuesto de Distrito Z a infraestructura municipal ajena al propio desarrollo no queda demostrado documentalmente.

Tampoco encaja aquí la afirmación de un atasco administrativo de 15–20 años en el mismo sentido que Valdecarros: entre la aprobación definitiva del Plan de Sectorización en 2011 y la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización en 2020 transcurrieron unos nueve años. ref. 33 pendiente

Turianova es todavía más interesante porque conserva una trazabilidad económica excepcional. El actual barrio deriva del PAI del sector Fuente San Luis, expediente municipal 03001/2003/564. El Ayuntamiento conserva tanto el acuerdo de aprobación y adjudicación del PAI como la retasación de cargas, el convenio y el proyecto completo de urbanización. ref. 34 pendiente

En la retasación de 2006 se fijaron:

Coste de obras de urbanización: 28.019.190,65 €
Coste total de la actuación: 32.334.570,32 €
Edificabilidad: 342.071,49 m²t
Repercusión aprobada: 94,53 €/m²t. ref. 35 pendiente

Éste es probablemente el dato más limpio de toda la investigación, porque el propio expediente municipal proporciona directamente la repercusión.

El proyecto refundido posterior, de 2017, presenta un presupuesto físico de ejecución material de 20,398 millones, un PEC de 24,273 millones antes de IVA y un presupuesto de licitación de 29,371 millones con IVA. ref. 36 pendiente Las diferencias respecto de las cargas económicas del PAI se explican porque una cosa es el presupuesto técnico de la obra refundida y otra el conjunto de cargas de actuación, que también incorpora conceptos económicos del programa.

Y Turianova demuestra que existen cargas de conexión de gran escala. El proyecto incluye:

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Las dos cifras principales aparecen directamente en el presupuesto oficial del Proyecto de Urbanización. ref. 37 pendiente Sobre un PEM completo de 20,398 millones, las conexiones representan aproximadamente el 19,7 % de la obra. ref. 38 pendiente

Eso parece, a primera vista, el ejemplo perfecto de la tesis: el urbanizador está pagando un puente y un acceso a una autovía.

Pero el expediente contiene simultáneamente la contraevidencia. El Ayuntamiento exigía que durante los primeros 18 meses el urbanizador garantizase la conexión completa del Bulevar Sur con la V-30, pero, al mismo tiempo, establecía que la Administración debía asumir presupuestariamente un tramo de puente sobre el ferrocarril exterior al sector, provisionalmente valorado en 673.057 € sin IVA. ref. 39 pendiente

Por tanto, Turianova no demuestra que la Administración descargue indiscriminadamente todas las infraestructuras generales sobre el promotor; demuestra una negociación/reparto de obligaciones donde el privado financia conexiones muy significativas y la Administración otras partes.

Además, su historia temporal sí es extraordinariamente larga: el acuerdo original del PAI data de 2005, la retasación de cargas de 2006 y el proyecto técnico refundido utilizado en el expediente es de 2017; las obras del PAI se daban por terminadas en 2022. ref. 40 pendiente Eso supone un recorrido de unos diecisiete años entre la aprobación del programa y la culminación de la urbanización.

El coste que no está en el presupuesto: quince o veinte años de capital inmovilizado

Ésta es la parte en la que las cifras pueden crecer dramáticamente, pero también donde es más fácil fabricar un resultado engañoso.

Los documentos urbanísticos permiten conocer con bastante precisión la obra, pero no ofrecen para estos cuatro ámbitos un estado financiero auditado que permita reconstruir propietario por propietario cuánto principal estuvo financiado, durante cuántos años y a qué interés.

Valdecarros proporciona una pista muy significativa: en 2022 los propietarios acordaron aportar a la Junta suelo valorado en torno a 1.000 millones de euros como mecanismo para financiar la urbanización. ref. 41 pendiente Eso revela un coste de capital real: durante años existe patrimonio inmovilizado antes de que pueda monetizarse como solar finalista.

Valdecarros, además, constituye un caso verificable de demora prolongada. El Ayuntamiento señaló en 2024 que estaba adaptando un Proyecto de Urbanización originalmente aprobado en 2009, quince años antes. ref. 42 pendiente En Berrocales, el acuerdo definitivo de 2023 era igualmente una adaptación de un proyecto anterior y del planeamiento revisado en 2013, mientras la propia Junta de Compensación data su actividad desde 2006. ref. 43 pendiente

Pero hay que evitar una trampa matemática. Supóngase que Valdecarros tiene 23.972 € de urbanización imputable a una vivienda de 100 m²t. No es correcto decir que esos 23.972 € estuvieron prestados íntegramente desde 2009 hasta la entrega de la vivienda. Las obras se ejecutan por etapas y los desembolsos se producen progresivamente. El presupuesto de Valdecarros, de hecho, se divide en ocho etapas con plazos individuales que van de 24 a 48 meses. ref. 44 pendiente

Para mostrar el rango posible, he aplicado dos modelos puramente financieros, ambos con un coste de capital hipotético del 5 % anual:

Modelo razonable de desembolso progresivo: el coste total de urbanización se desembolsa uniformemente durante 15 o 20 años.

Modelo extremo: todo el coste de urbanización se desembolsa el primer día y queda financiado durante 15 o 20 años.

El resultado por una vivienda equivalente a 100 m²t es:

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

Los importes base proceden de los presupuestos y edificabilidades documentados anteriormente. ref. 45 pendiente Los demás importes son una simulación financiera propia y no deben confundirse con intereses realmente pagados por las Juntas de Compensación.

El resultado es muy importante.

Con un esquema relativamente razonable de desembolsos progresivos, ni siquiera veinte años al 5 % llevan automáticamente la carga a 40.000–60.000 € por vivienda. Valdecarros se aproxima, con unos 39.600 €; Berrocales ronda 31.800 €; Distrito Z, 30.500 €; Turianova, 15.600 €.

Para obtener claramente el famoso rango de 40.000–60.000 €, hay que acercarse al escenario mucho más severo de considerar el coste prácticamente financiado desde el inicio: entonces Berrocales llega a 40.000–51.000 €, Valdecarros a 50.000–64.000 € y Sánchez Blanca a 38.000–49.000 €.

Ese escenario puede aproximarse a la experiencia de un propietario que compró suelo muy pronto con deuda y permaneció bloqueado durante años, pero no puede atribuirse automáticamente a cada vivienda ni al presupuesto de urbanización en sí.

Hay además otro coste de capital potencialmente mayor: el del propio suelo comprado años antes. Un propietario que adquirió terreno por 20 millones y lo mantiene improductivo quince años tiene un coste económico enorme aunque todavía no haya pagado las obras. Sin embargo, incorporar esa financiación al concepto de “infraestructuras públicas que paga el comprador” sería metodológicamente incorrecto: es coste financiero de tenencia del suelo, no factura de urbanización pública.

Veredicto sobre los 40.000–60.000 euros “ocultos” en un piso de 250.000 euros

La investigación permite separar claramente lo que está demostrado de lo que es una buena hipótesis periodística pero necesita matices.

Está demostrado que una vivienda nueva soporta indirectamente una importante carga de creación de ciudad antes de que empiece su construcción. En los casos estudiados, la repercusión media documentada oscila aproximadamente entre 95 y 240 €/m²t, con Valdecarros en el extremo superior. ref. 46 pendiente

Está demostrado también que dentro de esas obras existen infraestructuras que superan claramente la escala de una calle residencial. Berrocales incorpora numerosos puentes y conexiones con la M-45; Turianova presupuestó explícitamente un Puente de Malilla y accesos a la V-30 por cerca de cuatro millones de PEM. ref. 47 pendiente

También es cierta la existencia de períodos extraordinariamente largos de maduración urbanística. El proyecto de Valdecarros aprobado en 2009 tuvo que ser adaptado y aprobado definitivamente de nuevo en 2024; Fuente San Luis/Turianova recorre documentalmente desde el PAI de 2005 hasta la culminación de las obras en 2022. ref. 48 pendiente

Pero no queda demostrado que un piso de 250.000 € contenga normalmente 40.000–60.000 € de “obra pública municipal”.

Para una vivienda equivalente a 100 m²t, la mejor estimación documental del coste físico de urbanización es aproximadamente:

Valdecarros: 24.000 €
Berrocales: 19.200 €
Distrito Z: 18.400 €
Turianova: 9.500 €

Eso equivale a aproximadamente 4–10 % de un precio hipotético de 250.000 €, antes de financiación.

Al añadir un coste financiero de capital del 5 % durante quince o veinte años, con desembolsos razonablemente escalonados, el rango se convierte aproximadamente en 14.000–40.000 € según ámbito y plazo. El intervalo 40.000–60.000 € sí aparece, pero principalmente en los desarrollos más caros cuando se aplica el supuesto mucho más agresivo de que la totalidad de la carga queda financiada durante prácticamente todo el período.

Por tanto, la formulación analíticamente más sólida no sería:

“El joven paga 40.000–60.000 € de infraestructuras que debería haber pagado el Ayuntamiento.”

La evidencia sostiene una afirmación más precisa y, en realidad, más interesante:

En los grandes desarrollos españoles, entre aproximadamente 10.000 y 25.000 € por cada 100 m²t de vivienda pueden corresponder sólo a la creación de la urbanización, antes de construir el edificio. Cuando el planeamiento tarda una o dos décadas, el coste de capital asociado puede elevar sustancialmente esa cifra y, en los casos extremos, llevarla hacia 40.000–60.000 €. Parte de ese dinero financia no sólo calles interiores sino puentes, enlaces, colectores y conexiones que terminan integrándose en las redes públicas. ref. 49 pendiente

La segunda corrección es igualmente importante: eso no constituye necesariamente una anomalía o una transferencia ilegal de gasto municipal. Es, en buena medida, el mecanismo que establece expresamente la legislación del suelo: la plusvalía creada al transformar suelo debe soportar una parte de los costes de crear y conectar la nueva ciudad. ref. 50 pendiente

Donde sí existe una pregunta económica y de política pública de primer orden es en qué proporción de esas cargas corresponde estrictamente al nuevo desarrollo y qué proporción acaba financiando infraestructura de red utilizada por el resto de la ciudad. Turianova demuestra que esa frontera puede cuantificarse obra por obra y que incluso puede haber reparto público-privado de una misma conexión. ref. 51 pendiente En Berrocales y Valdecarros, para obtener una cifra igualmente defendible haría falta bajar un nivel más en los expedientes: presupuesto descompuesto completo, convenios de infraestructuras, liquidaciones de las Juntas y certificaciones finales, porque los acuerdos de aprobación publicados no separan de manera suficiente el coste estrictamente local del general o supramunicipal. ref. 52 pendiente

Ese es, finalmente, el dato “oculto” más sólido: el coste de urbanización no es marginal. En Valdecarros alcanza casi 240 €/m²t y en Berrocales supera 190 €/m²t antes de financiación. En una hipoteca a treinta años, el comprador termina financiando durante décadas un precio de adquisición en el que ya están capitalizados costes de creación de espacio público e infraestructura que fueron desembolsados mucho antes de levantar su vivienda. ref. 53 pendiente