Auditoría del «consumo cero»: qué demuestran realmente los contadores sobre la vivienda vacía en Madrid, Barcelona, València y Málaga

Conclusión ejecutiva

La investigación lleva a una conclusión bastante más matizada —y, en algunos puntos, más potente— que la hipótesis inicial.

Primero, hay que corregir una premisa importante: los 3,837 millones de viviendas vacías del Censo 2021 del INE no proceden de una encuesta ni de una extrapolación muestral. El INE construyó la clasificación a partir de información administrativa de consumo eléctrico: partió de unos 28,8 millones de CUPS y consiguió asociar 25.094.891 puntos de suministro a viviendas. Consideró «vacía» una vivienda sin contrato de suministro o cuyo consumo anual estuviera por debajo de un umbral equivalente a aproximadamente 15 días de consumo de una vivienda media de ese municipio. Por tanto, tampoco es correcto equiparar la categoría del INE con «contador a cero»: una parte de las viviendas clasificadas como vacías sí tuvo algún consumo. ref. 1 pendiente

Pero la crítica de fondo sí se sostiene: lo que mide el INE es un proxy eléctrico de ocupación, no una auditoría de viviendas físicamente habitables, jurídicamente disponibles y económicamente movilizables. El INE no publica un cruce inmueble a inmueble entre CUPS, Catastro, Registro de la Propiedad, expedientes judiciales, licencias de obra, inspecciones técnicas y estado de habitabilidad. De hecho, el propio INE reconoce las dificultades de integrar fuentes como Catastro, padrón y electricidad debido, entre otros factores, a diferencias de identificación y dirección de los inmuebles. ref. 2 pendiente

La evidencia más importante encontrada está en Barcelona. Un censo municipal realizado mediante comprobación sobre el terreno entre 2016 y 2019 examinó 103.864 viviendas inicialmente sospechosas de estar vacías utilizando indicadores como ausencia de empadronamiento, consumo de agua extremadamente bajo y propiedad por entidades financieras. Tras las visitas, solo 10.052 viviendas, el 1,22% del parque, fueron confirmadas como vacías. En cambio, la metodología eléctrica del INE arrojó posteriormente unas 75.488 viviendas, el 9,3%. Todos los distritos barceloneses quedaron por debajo del 2% en la inspección presencial: desde el 0,67% de Les Corts hasta el 1,70% de Ciutat Vella. ref. 3 pendiente

Eso constituye evidencia muy fuerte contra la interpretación de que un porcentaje INE del 9,3% en Barcelona equivalga a un 9,3% de pisos habitables y retenidos deliberadamente fuera del mercado. Entre los inmuebles visitados, alrededor del 68,9% terminaron identificados como residencia habitual y otro 13,3% correspondía a «otros usos», categoría que incluía oficinas, segundas residencias, alojamientos turísticos, viviendas en obras y otros supuestos. Además, entre los vacíos para los que se conocía la duración, el 65,1% llevaba menos de dos años vacío, lo que apunta a un componente considerable de rotación o vacancia temporal. ref. 4 pendiente

Sin embargo, no hay base empírica suficiente para afirmar que la vacancia estructural sea inferior al 2% en las cuatro ciudades. Barcelona sí dispone de evidencia directa compatible con esa afirmación. Málaga dispone de una estimación municipal propia en torno al 4% de viviendas vacías, considerada por el propio Instituto Municipal de la Vivienda dentro de parámetros normales; esa cifra mide vacancia total y no permite separar cuánto de ella es estructural a largo plazo. Para Madrid y València no he localizado una auditoría presencial equivalente a la de Barcelona que permita validar un umbral inferior al 2%. ref. 5 pendiente

La respuesta estricta a las tres preguntas planteadas —qué porcentaje corresponde a herencias/proindivisos, cuántos son realmente oficinas/locales y cuántos son inhabitables— es, por tanto, que los datos públicos actualmente disponibles no permiten calcular esos porcentajes con rigor. Sí permiten demostrar que esas categorías son relevantes y que el dato eléctrico bruto no puede interpretarse como «oferta residencial inmediatamente disponible».

Resultado de la auditoría documental

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

Qué está midiendo realmente el INE

El cambio metodológico de 2021 es fundamental. El Censo dejó de depender del método tradicional de preguntar a los hogares y utilizó masivamente registros administrativos. Para estudiar el uso de las viviendas se incorporó el consumo eléctrico declarado por las empresas suministradoras mediante el modelo 159 de la AEAT y los equivalentes forales. El universo inicial fue de aproximadamente 28,8 millones de CUPS y el INE logró identificar algo más de 25 millones como correspondientes a viviendas. ref. 6 pendiente

Sobre 26.623.708 viviendas existentes, el INE clasificó 3.837.328 como vacías, el 14,4%; 943.924 como de muy bajo consumo; 2.514.511 como de uso esporádico, y el resto dentro de categorías de mayor utilización. La definición de «vacía» no exige cero kWh: también entra un inmueble con un consumo anual positivo pero inferior al límite municipal establecido. ref. 7 pendiente

Por eso, para una verdadera «auditoría del consumo cero» habría que reconstruir el universo en al menos cuatro grupos separados:

sin contrato activo → exactamente 0 kWh → consumo positivo inferior al umbral INE → consumo superior al umbral.

Mezclar esas situaciones elimina información económica esencial. Una vivienda desconectada durante cinco años, otra que consume 40 kWh por unas obras, un despacho utilizado unas horas al mes y una segunda residencia con unas pocas estancias pueden terminar muy próximas dentro de una clasificación basada únicamente en consumo anual.

Hay otro problema particularmente relevante para la hipótesis de los locales y despachos. El propio INE explica que una de las discontinuidades respecto del Censo de 2011 es que en 2021 pueden aparecer como viviendas convencionales inmuebles construidos originalmente como vivienda aunque estén siendo utilizados en la actualidad como consultas médicas, despachos profesionales u otros usos no residenciales. Esto significa que el fenómeno que se propone investigar no es meramente hipotético: está reconocido expresamente como una cuestión metodológica por la propia fuente estadística. ref. 8 pendiente

En las fases de preparación del Censo, el problema de enlace entre electricidad e inmueble también fue considerable. El proyecto técnico del INE señalaba que el fichero eléctrico incluía más de 40 millones de puntos, entre viviendas, locales, empresas, suministros comunitarios y otros consumos; en esas fases iniciales la referencia catastral solo estaba informada aproximadamente en la mitad de los registros y la vinculación mediante direcciones resultaba difícil. Son datos de la fase de diseño, no de la calidad final del Censo, pero ilustran por qué un CUPS no equivale automáticamente a «una vivienda jurídicamente bien identificada». ref. 9 pendiente

El propio Catastro tampoco resuelve por sí solo el problema. Legalmente contiene información sobre localización, referencia catastral, superficie, uso o destino, características de las construcciones y titular catastral, entre otros atributos; la referencia catastral identifica inequívocamente el inmueble dentro de la cartografía catastral. Pero esa información debe enlazarse después con otras fuentes para determinar ocupación efectiva, disponibilidad jurídica o estado técnico. ref. 10 pendiente

Y hay un dato territorial que cambia por completo la lectura política de los 3,8 millones: los municipios de menos de 10.000 habitantes concentraban alrededor del 45% de las viviendas vacías del país, pese a reunir aproximadamente el 20% de la población; por el contrario, las ciudades de más de 250.000 habitantes concentraban alrededor del 10,5% del total de viviendas vacías, con una tasa media de aproximadamente el 7,5%. Por tanto, trasladar el agregado nacional de 3,8 millones al déficit de oferta en el centro de Madrid o Barcelona es estadísticamente incorrecto. ref. 11 pendiente

Barcelona como prueba de estrés del indicador eléctrico

Barcelona proporciona lo más parecido a la auditoría que plantea esta investigación.

El Ayuntamiento no se limitó a considerar vacía una vivienda porque un único indicador lo sugiriera. El Instituto Municipal de la Vivienda utilizó varias señales para seleccionar candidatos —entre ellas consumo de agua muy bajo o inexistente, ausencia de personas empadronadas y propiedad financiera— y después efectuó comprobaciones de campo. En total se visitaron 103.864 unidades, aproximadamente el 12,6% del parque de la ciudad. ref. 12 pendiente

El resultado fue extraordinariamente revelador:

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Las cifras proceden del censo municipal de vivienda vacía; la documentación municipal y su posterior explotación académica coinciden en el resultado de 10.052 viviendas. ref. 13 pendiente

La comparación con el Censo 2021 del INE es especialmente ilustrativa. Para Barcelona, el sistema basado en consumo eléctrico arroja alrededor de 75.488 viviendas vacías, el 9,3%, mientras que el procedimiento municipal con verificación sobre el terreno había encontrado un 1,22%. No son operaciones exactamente contemporáneas ni utilizan la misma definición —y el periodo eléctrico del Censo estuvo afectado por las anomalías de movilidad y utilización de inmuebles de la pandemia—, por lo que no sería metodológicamente correcto afirmar que el INE se «equivocó por un factor de ocho». Sí es correcto afirmar que «bajo consumo» y «vivienda físicamente desocupada comprobada» son conceptos sustancialmente distintos. ref. 14 pendiente

La distribución por distritos refuerza esa conclusión:

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Así que, para Barcelona y para ese momento concreto, la proposición «la vacancia física incluso en las zonas centrales estaba por debajo del 2%» está respaldada por evidencia empírica directa. Ciutat Vella, el distrito con mayor porcentaje, seguía en 1,70%; Eixample estaba en 1,30%. ref. 15 pendiente

El segundo resultado importante es qué ocurrió con los falsos positivos. La categoría municipal «otros usos» incluía, entre otros, oficinas, segundas residencias, alojamientos turísticos, viviendas en reforma y determinadas situaciones de ocupación. Es decir, exactamente algunos de los casos que una auditoría basada exclusivamente en «consumo bajo/no padrón» puede confundir con oferta residencial ociosa. ref. 16 pendiente

Además, el censo municipal encontró que aproximadamente el 65,1% de las viviendas vacías para las que se conocía la duración llevaban menos de dos años vacías. Dos años no es necesariamente una buena definición económica de «vacancia friccional», pero el dato impide asumir que todo el stock observado estaba permanentemente retirado del mercado. ref. 17 pendiente

El contraste con las otras tres ciudades obliga, sin embargo, a ser prudente. El Censo eléctrico contabiliza 97.178 viviendas vacías en Madrid; la propia Comunidad de Madrid reproduce esa cifra municipal en su estadística «Viviendas vacías a partir del consumo eléctrico». Para València la cifra publicada a partir del INE es 36.454, alrededor del 8,8% de 414.988 viviendas; para Málaga se publicaron 16.638. ref. 18 pendiente

En Málaga sí existe una comprobación local independiente especialmente útil: el Instituto Municipal de la Vivienda sitúa el porcentaje de viviendas vacías «en torno al 4%» y señala que lo considera dentro de parámetros normales. Es claramente inferior a la lectura más amplia de los datos eléctricos, pero también claramente superior al 1,22% de Barcelona. No sabemos, con la información publicada, qué proporción de ese 4% malagueño es de corta duración y qué parte puede calificarse de estructural. ref. 19 pendiente

Por ello, el resultado correcto no es «hemos demostrado que Madrid, Barcelona, València y Málaga están por debajo del 2%». El resultado correcto es:

Barcelona demuestra que un indicador administrativo de baja utilización puede multiplicar varias veces la cantidad de vivienda que una inspección directa termina calificando como físicamente vacía. No existe todavía evidencia pública comparable para extrapolar el 1,22% barcelonés a Madrid, València y Málaga.

Herencias, oficinas e inhabitabilidad: dónde termina la evidencia pública

Herencias, proindivisos y litigios

No he encontrado en INE, CNMC, administraciones municipales, Colegio de Registradores ni estadísticas judiciales un conjunto de datos público que permita contestar responsablemente: «X% de los CUPS con consumo cero de los códigos postales centrales corresponde a herencias litigiosas o proindivisos bloqueados».

El problema no es que no existan los datos básicos, sino que se encuentran fragmentados en sistemas distintos.

El Registro de la Propiedad da publicidad a las inscripciones y anotaciones relativas a los inmuebles y es, por tanto, el registro pertinente para estudiar los derechos inscritos sobre una finca. El Registro Mercantil, en cambio, publica información jurídica y económica de sociedades y de sus representantes. Por eso, para esta investigación convendría sustituir «cruzar con Registros Mercantiles» por «cruzar primero con Registro de la Propiedad y utilizar el Registro Mercantil únicamente cuando el titular identificado sea una sociedad». ref. 20 pendiente

Ni siquiera ese cruce solucionaría automáticamente el problema de las herencias. Un proindiviso registrado puede detectarse como pluralidad de derechos inscritos, pero el motivo por el que el inmueble permanece vacío —desacuerdo familiar, procedimiento sucesorio, decisión voluntaria, reforma pendiente, imposibilidad económica, ocupación intermitente— no se deduce del consumo eléctrico ni de la mera titularidad. Determinar la existencia de litigio requeriría incorporar información judicial de manera jurídicamente autorizada.

Por tanto, cualquier porcentaje sobre «pisos vacíos por herencias» publicado sin este enlace de microdatos debe considerarse, como mínimo, una estimación no auditada.

Locales, despachos y viviendas con otros usos

Aquí la evidencia es bastante más fuerte.

El INE reconoce explícitamente el problema de viviendas construidas como tales que actualmente funcionan como consultas o despachos, y señala que el tratamiento de estos casos contribuye a la discontinuidad metodológica respecto de 2011. ref. 21 pendiente

Barcelona demuestra además que el fenómeno es cuantitativamente importante dentro del universo de «sospechosos». De las más de cien mil unidades seleccionadas para comprobarse, unas 13.800 terminaron en una categoría de «otros usos» que incluía oficinas junto con segundas residencias, turismo, reformas y otros casos. La investigación publicada no permite aislar cuántas de esas 13.800 eran específicamente oficinas, así que utilizar la cifra completa como «locales comerciales» sería incorrecto. ref. 22 pendiente

Esto demuestra una cosa, pero no otra. Sí demuestra que los falsos positivos por uso real distinto del residencial existen y pueden ser relevantes. No proporciona todavía el porcentaje específico de oficinas/locales entre los CUPS de bajo consumo de Madrid, Barcelona, València y Málaga.

Ruina técnica, inhabitabilidad y coste de rehabilitación

Aquí conviene corregir también la formulación original. Una vivienda antigua no tiene que adaptarse íntegramente al CTE vigente por el mero hecho de venderse o ponerse en alquiler. El Código Técnico se aplica a nueva construcción y a las intervenciones en edificios existentes en los términos definidos por la norma. Para edificios existentes, además, el propio CTE permite soluciones que alcancen el mayor grado posible de adecuación cuando la aplicación íntegra resulte urbanística, técnica o económicamente inviable o incompatible con la protección del edificio, siempre que ello se justifique técnicamente. ref. 23 pendiente

Por ello, «no cumple el CTE actual» y «es inhabitable» no son equivalentes. Una vivienda construida en 1900 puede ser perfectamente utilizable sin satisfacer cada parámetro que se exigiría a un edificio nuevo de 2026; una vivienda puede, por otro lado, ser técnicamente inhabitable debido a problemas estructurales, humedad grave, instalaciones inutilizables, falta de servicios u órdenes administrativas aunque su problema no pueda resumirse como «incumplimiento del CTE». El CTE diferencia además el alcance de sus exigencias según el tipo y alcance de la intervención. ref. 24 pendiente

La auditoría correcta necesitaría por tanto otra variable, no «cumple/no cumple CTE»:

coste y plazo necesarios para alcanzar condiciones legales y técnicas efectivas de ocupación.

Eso permitiría separar una vivienda que requiere 8.000 euros y dos meses de obra de otra que necesita consolidación estructural del edificio, acuerdo de una comunidad de propietarios, licencia, ascensor, renovación de instalaciones comunes y una inversión que supera económicamente el valor recuperable del inmueble.

No he localizado un cruce público de los CUPS sin consumo de estas cuatro ciudades con expedientes de ruina, ITE/IEE, órdenes de ejecución, licencias de rehabilitación y certificados de habitabilidad. Consecuentemente, tampoco existe base para dar hoy un porcentaje fiable de «viviendas eléctricamente vacías pero técnicamente no comercializables».

Cómo sería una auditoría real de «consumo cero»

La infraestructura de datos para hacer una auditoría seria existe en buena medida, pero no es una base abierta que pueda descargarse y cruzarse libremente.

La CNMC mantiene el Sistema de Información de Puntos de Suministro —SIPS—, formado por información técnica, comercial y de consumo de los puntos conectados a las redes de distribución. Los distribuidores están obligados a remitir periódicamente esa información. Pero la CNMC explica expresamente que el acceso a la base SIPS está restringido a los sujetos previstos por la regulación, fundamentalmente comercializadores autorizados; entidades distintas no pueden disponer libremente de la base ni redistribuir su contenido. La CNMC añade que los consumos individualizados asociados a CUPS pueden constituir datos personales cuando permiten referirse a una persona física identificable. ref. 25 pendiente

Los consumidores, por su parte, pueden consultar sus propios consumos a través del portal de su distribuidora, y plataformas como Datadis agregan el acceso a los CUPS autorizados por el propio usuario. Eso es muy distinto de disponer de las curvas de consumo de todos los pisos de un código postal para investigación inmobiliaria. ref. 26 pendiente

Por tanto, un analista privado no puede reproducir legítimamente desde fuentes abiertas el cruce que plantea la investigación. El proyecto requeriría una colaboración institucional —INE/CNMC/distribuidoras/ayuntamiento o comunidad autónoma— con una base jurídica para el tratamiento y, preferiblemente, un entorno seguro donde los resultados salieran únicamente agregados y anonimizados. ref. 27 pendiente

Y tampoco utilizaría el código postal como clave primaria. El CP debería ser únicamente la capa final de publicación. La unidad básica tendría que ser la referencia catastral de la finca/unidad inmobiliaria, enlazada con uno o varios CUPS y después geocodificada. La referencia catastral existe precisamente como identificador inequívoco en la cartografía catastral, mientras que una dirección escrita o un CP no individualizan una vivienda concreta. ref. 28 pendiente

Arquitectura propuesta

La base maestra tendría, para cada unidad:

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El punto crítico sería no empezar llamando «vacía» a ninguna unidad. Primero se identificarían candidatos de baja utilización y después se les asignaría un estado.

Propongo una taxonomía de salida de este tipo:

A. Vacía, habitable y comercializable inmediatamente. Es la categoría realmente relevante para afirmar que existe oferta residencial ociosa movilizable.

B. Vacancia friccional. Mudanza, sucesión ordinaria, compraventa reciente, alquiler entre inquilinos, reforma breve.

C. Uso no habitual pero legítimo. Segunda residencia, utilización ocasional.

D. Uso no residencial. Oficina, consulta, despacho, local o cambio funcional.

E. Uso turístico/temporal.

F. Bloqueo jurídico. Herencia controvertida, proindiviso paralizado, concurso, proceso judicial u otras situaciones documentadas.

G. Inhabitable o rehabilitación pesada. Requiere intervención técnica significativa antes de incorporarse al mercado.

H. Ocupada pese al indicador energético. Residencia efectiva, ocupación sin padrón, suministro alternativo o error de enlace.

I. Indeterminada. No existe evidencia suficiente.

Solo la categoría A debería entrar sin discusión en una cifra de «stock de vivienda vacía disponible que podría incorporarse inmediatamente al mercado». Algunas unidades B, F o G podrían convertirse en oferta, pero necesitan tiempo, dinero o una resolución jurídica; sumarlas a A equivale a confundir inventario potencial con inventario disponible.

El indicador que realmente importa

En vez de publicar únicamente:

[ \text{Vacancia eléctrica} = \frac{\text{viviendas con consumo inferior al umbral}}{\text{parque}} ]

la auditoría debería producir:

[ \text{Vacancia activable inmediata} = \frac{\text{vacías + habitables + jurídicamente disponibles + uso residencial}}{\text{parque residencial}} ]

y separadamente:

[ \text{Vacancia estructural no activable} = \frac{\text{bloqueo jurídico + inhabitabilidad económica + otros impedimentos}}{\text{parque}} ]

Esa distinción permitiría responder de una vez a la pregunta económica relevante: no cuántos contadores casi no consumen, sino cuántas viviendas pueden realmente añadirse al mercado residencial.

Qué queda en pie de la tesis sobre los «millones de pisos cerrados»

La evidencia permite hacer una afirmación bastante contundente:

la cifra de 3,8 millones no puede utilizarse como evidencia de que España disponga de 3,8 millones de viviendas habitables, correctamente localizadas, jurídicamente disponibles y deliberadamente retiradas del mercado por especulación. El indicador no mide ninguna de esas cuatro propiedades. Mide esencialmente una situación de consumo eléctrico extremadamente bajo o inexistente. ref. 29 pendiente

La distribución geográfica refuerza el argumento. Casi la mitad de esas viviendas se concentra en pequeños municipios, mientras que las mayores ciudades concentran una fracción mucho menor del total. Por consiguiente, incluso aunque las 3,8 millones fueran técnicamente correctas como «vacías», el agregado nacional dice muy poco sobre la oferta utilizable donde se concentra la presión de demanda. ref. 30 pendiente

Barcelona va mucho más allá y demuestra empíricamente que la distancia entre «sospechosa de baja utilización» y «realmente vacía» puede ser enorme. Tras inspeccionar físicamente más de cien mil candidatos, el Ayuntamiento acabó identificando una vacancia del 1,22%. En Ciutat Vella fue 1,70% y en Eixample 1,30%. Es, con diferencia, la pieza de evidencia más fuerte encontrada para la hipótesis planteada. ref. 31 pendiente

No obstante, hay que evitar sustituir un exceso por el contrario. Tampoco puede demostrarse con los datos disponibles que la vacancia estructural sea inferior al 2,0% en Madrid, Barcelona, València y Málaga conjuntamente. Está demostrada una vacancia física inferior al 2% en Barcelona en el censo municipal analizado; Málaga estima alrededor del 4% de vacancia total; y Madrid y València carecen, dentro de las fuentes localizadas, de una verificación presencial equivalente que permita hacer la misma afirmación. ref. 32 pendiente

Finalmente, tampoco puede deducirse «especulación» de un contador. El consumo permite detectar un comportamiento del inmueble, no la intención del propietario. Para demostrar retención especulativa haría falta establecer que la vivienda está efectivamente vacía, es habitable, tiene uso residencial, carece de impedimento jurídico o técnico razonable y que su propietario decide mantenerla fuera del mercado durante un periodo significativo. Ninguno de esos elementos se deriva únicamente del CUPS.

El diagnóstico que sí queda sólidamente respaldado es este:

España dispone de unos 3,8 millones de viviendas que el INE clasifica como vacías mediante un proxy de consumo eléctrico; eso no equivale a 3,8 millones de pisos habitables y disponibles. En mercados centrales, la única auditoría de campo de gran escala localizada —Barcelona— reduce la vacancia observada hasta el 1,22%, con todos los distritos por debajo del 2%. Para Madrid, València y Málaga falta todavía el cruce institucional CUPS–Catastro–Registro de la Propiedad–estado técnico que permitiría medir el verdadero stock residencial movilizable.

Y, desde el punto de vista de inversión y política de vivienda, esa es probablemente la métrica más relevante: el déficit de vivienda no debe compararse contra el número de contadores de bajo consumo, sino contra la cantidad de vivienda residencial físicamente habitable, jurídicamente liberada y económicamente activable en la misma localización en la que existe la demanda. La evidencia disponible muestra que esas dos magnitudes pueden diferir radicalmente. ref. 33 pendiente