El “sablazo algorítmico” del Valor de Referencia del Catastro: qué demuestran los datos y dónde está la opacidad real

Conclusión ejecutiva

La investigación no confirma la tesis en los términos en que está formulada, pero sí identifica un problema fiscal y de transparencia bastante serio.

Desde 2022, cuando un inmueble tiene Valor de Referencia del Catastro, el ITP no se liquida necesariamente sobre el precio realmente pagado. El artículo 10 del texto refundido del ITPAJD establece que, para los inmuebles, se toma el Valor de Referencia, salvo que el valor declarado o el precio/contraprestación sean superiores. Por tanto, si alguien compra por 180.000 euros y el Catastro fija 220.000 euros, la ley obliga inicialmente a tributar sobre 220.000. Esto no es una interpretación: es exactamente la arquitectura legal del impuesto. ref. 1 pendiente

Sin embargo, describir el sistema como un “algoritmo secreto” es técnicamente incorrecto. El Catastro publica los mapas de valores, módulos medios, ámbitos territoriales homogéneos y resoluciones con coeficientes y reglas de individualización. El cálculo parte de precios de compraventas comunicados por notarios y registradores y aplica, entre otros ajustes, un factor de minoración del 0,9. ref. 2 pendiente

La crítica más sólida es otra: la Administración ha sustituido el precio real de la operación por una base fiscal objetiva construida a partir de valores medios; obliga al comprador a tributar primero por ella y desplaza sobre él la carga de demostrar después que su inmueble vale menos. El propio Tribunal Constitucional denomina al Valor de Referencia un elemento definidor de una base imponible mínima y explica que su aplicación no constituye una comprobación de valores ordinaria. ref. 3 pendiente

Y aquí aparece el hallazgo central de esta investigación: las Administraciones poseen enormes cantidades de información para calcular el Valor de Referencia, pero las estadísticas públicas que he podido rastrear no permiten contestar las cuatro preguntas básicas de rendición de cuentas: qué porcentaje de compras tributa por encima del precio escriturado, cuánto paga de más el comprador medio, cuántos recursos específicamente contra el Valor de Referencia gana el contribuyente y cuánto dinero adicional queda finalmente en las arcas autonómicas.

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

Hay, no obstante, dos datos especialmente llamativos. La propia Memoria 2025 de la Dirección General del Catastro señala que, entre los informes de Valor de Referencia emitidos, solamente el 32 % ratificó el valor y un 37 % lo rectificó. La memoria no permite convertir automáticamente ese 37 % en “victorias del contribuyente”: una rectificación no equivale necesariamente a una sentencia favorable y el universo de informes no equivale al total de compraventas. Pero que más de un tercio de los informes termine rectificando el valor es una señal que merece mucha más transparencia estadística. ref. 6 pendiente

La segunda señal aparece en los Tribunales Económico-Administrativos. Entre 2022 y 2024 se resolvieron 53.512 reclamaciones clasificadas globalmente como ITP y AJD, de las que 30.049 fueron estimadas total o parcialmente: un 56,2 % de todas las resoluciones, o un 64,9 % si se excluyen desistimientos, archivos, incompetencias y otras terminaciones sin pronunciamiento estimatorio/desestimatorio. Pero estas cifras engloban todo ITPAJD, no solamente Valor de Referencia, y, además, el porcentaje favorable ya era incluso superior en 2021, antes de que entrase en funcionamiento el nuevo sistema. Por ello sería metodológicamente incorrecto presentarlas como “tasa de victorias contra el algoritmo”. ref. 7 pendiente

La conclusión más defendible, por tanto, no es que se haya demostrado un algoritmo secreto diseñado para inflar impuestos. Es más precisa y, jurídicamente, más difícil de rebatir: España creó una base fiscal objetiva que puede superar el precio efectivamente pagado, obliga al contribuyente afectado a impugnarla después de aplicarla y no publica los indicadores agregados necesarios para saber con qué frecuencia ocurre, cuánto cuesta a los compradores ni cuánto recauda adicionalmente cada comunidad autónoma.

Cómo funciona realmente el Valor de Referencia

La afirmación habitual de que “desde 2022 ya no se tributa por lo que se paga” necesita una precisión importante. El precio no ha desaparecido. Lo que establece el artículo 10.2 del ITPAJD es una regla de máximo: en un inmueble con Valor de Referencia, la base será ese valor, salvo que el valor declarado, el precio o la contraprestación pactada sean superiores. Es decir:

[ Base\ ITP=\max(Valor\ de\ Referencia,\ Precio,\ Valor\ declarado) ]

Cuando no existe Valor de Referencia, vuelven a entrar en juego el precio, el valor declarado y, eventualmente, el valor de mercado. ref. 8 pendiente

Esto produce una asimetría evidente. Si el Catastro valora en 220.000 euros una vivienda comprada por 180.000, se tributa inicialmente por 220.000. Si sucede lo contrario y se pagan 220.000 por una vivienda cuyo Valor de Referencia es 180.000, se tributa por los 220.000 realmente pagados. El Valor de Referencia opera, por tanto, como un suelo fiscal, no como un valor neutral alrededor del precio de la operación. Así lo describe también el Tribunal Constitucional al explicar que la reforma construyó una base mínima y que la Administración no está efectuando, al aplicarla, una comprobación individual del valor declarado. ref. 9 pendiente

El mecanismo de cálculo tampoco es un algoritmo secreto en sentido estricto. El Catastro declara que obtiene anualmente módulos de valor medio a partir de los precios de compraventas efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro, divide el territorio en ámbitos homogéneos, define un producto inmobiliario representativo y después individualiza el resultado según características del inmueble. Entre las variables expresamente mencionadas están categoría, antigüedad y estado de conservación. Los mapas, módulos y reglas de cálculo se publican en la Sede Electrónica del Catastro. ref. 10 pendiente

Además se aplica un factor de minoración de 0,9, diseñado para reducir el riesgo de que el Valor de Referencia rebase el mercado. Ese mecanismo, sin embargo, no garantiza matemáticamente que el resultado quede por debajo del valor real de cada inmueble. Si el modelo previo al factor estimase un inmueble un 25 % por encima de su precio real, la minoración produciría:

[ 1,25\times0,90=1,125 ]

El Valor de Referencia seguiría quedando un 12,5 % por encima de ese precio. La minoración protege frente al error medio del modelo, pero no elimina errores individuales. El propio marco legal habla de limitar el resultado al valor de mercado y el Tribunal Constitucional parte de la posibilidad de que un contribuyente pruebe que, en su caso concreto, el resultado no refleja el valor real. ref. 11 pendiente

Hay, además, una anomalía regulatoria importante que da fundamento a hablar de opacidad normativa, aunque no de algoritmo secreto. La disposición legal prevé que la forma de determinación se concrete reglamentariamente, pero el Tribunal Constitucional constató en febrero de 2026 que ese desarrollo reglamentario todavía no se había producido. Mientras tanto, la individualización se realiza mediante disposiciones transitorias, resoluciones anuales, circulares e instrumentos derivados de las normas técnicas de valoración catastral del Real Decreto 1020/1993. ref. 12 pendiente

Eso deja una situación peculiar: hay una cantidad considerable de información pública sobre cómo funciona el modelo, pero el núcleo del sistema sigue apoyándose en resoluciones administrativas anuales y reglas técnicas transitorias, no en el desarrollo reglamentario definitivo que la propia ley contemplaba. El Constitucional subrayó expresamente que las circulares e informes anuales no tienen la naturaleza reglamentaria de ese desarrollo pendiente. ref. 13 pendiente

La distribución institucional del dinero también importa para formular correctamente la crítica. El Valor de Referencia lo determina la Dirección General del Catastro, estatal, mientras que el ITP es un tributo cedido a las comunidades autónomas, que son las administraciones gestoras y beneficiarias de su recaudación en el régimen común. Por eso la formulación rigurosa no sería que “Hacienda central se queda con el sablazo”, sino que una norma estatal y una valoración estatal pueden elevar la base de un impuesto cuya recaudación corresponde esencialmente a las Haciendas autonómicas. ref. 14 pendiente

Lo que revelan las memorias de los Tribunales Económico-Administrativos

Las memorias oficiales de los Tribunales Económico-Administrativos son la fuente natural para buscar la tasa de éxito. El problema es que no codifican públicamente una categoría “recursos contra el Valor de Referencia”. Publican el resultado agrupado bajo “Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”, donde conviven muchas clases distintas de controversia. Las memorias contienen entradas, asuntos resueltos, estimaciones, desestimaciones y “otros” para cada concepto tributario. ref. 15 pendiente

Reconstruyendo los datos oficiales resulta lo siguiente:

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*Estimadas / (estimadas + desestimadas), excluyendo la categoría “otros”. Cálculos propios a partir de las memorias oficiales. “Estimadas” incluye estimaciones totales y parciales. ref. 16 pendiente

Es una tasa de estimación muy elevada, pero no se puede presentar honestamente como una tasa de éxito contra el Valor de Referencia. Incluye cualquier disputa clasificada dentro de ITPAJD y las estadísticas publicadas no permiten separar el motivo concreto. ref. 17 pendiente

Hay además una comprobación especialmente importante: el año 2021, anterior al nuevo sistema, tuvo una tasa de estimación todavía mayor, del 67,4 % sobre todas las resoluciones y del 71,4 % entre estimaciones y desestimaciones. Por consiguiente, los elevados porcentajes de 2023 y 2024 no pueden atribuirse, sin más, a errores del Valor de Referencia. ref. 18 pendiente

Tampoco aparece un “boom” evidente de reclamaciones en la categoría amplia. Las entradas de ITPAJD fueron 18.036 en 2021, 17.462 en 2022, 14.591 en 2023 y 13.649 en 2024. De nuevo, esto no permite medir la litigiosidad específica del Valor de Referencia, porque cambia la composición del universo y no todas las revisiones pasan necesariamente por idéntica vía, pero sí impide utilizar las memorias como prueba de una explosión nacional de recursos causada exclusivamente por la reforma. ref. 19 pendiente

Mucho más directamente relacionado con la valoración es el dato publicado por la Dirección General del Catastro en su Memoria 2025: entre los informes emitidos, un 32 % ratificó el Valor de Referencia y un 37 % lo rectificó. Es posiblemente la estadística pública más interesante encontrada durante esta investigación. Pero debe interpretarse con disciplina: “rectificar” no significa automáticamente que el contribuyente ganase, no conocemos con ese dato la cuantía media de la rectificación y ese universo de informes tampoco constituye el universo de todas las transacciones inmobiliarias. ref. 20 pendiente

Aun así, la cifra plantea una pregunta incómoda. Si en un 37 % de los informes examinados el Valor de Referencia tuvo que ser modificado, ¿cuánto cambió, en qué dirección, para qué clase de inmuebles y qué importe de ITP estaba en juego? La memoria no proporciona con esa estadística las variables necesarias para contestarlo. ref. 21 pendiente

Y la falta de información es todavía más llamativa porque el Catastro trabaja con enormes bases de operaciones reales. En el análisis examinado por el Tribunal Constitucional se documenta una muestra de 1.178.848 transmisiones residenciales y 465.256 de garajes utilizada en uno de los informes del mercado. La inferencia razonable es que la Administración dispone de una infraestructura de datos suficientemente granular como para estudiar estadísticamente desviaciones entre precios y valores de referencia, aunque los indicadores solicitados en esta investigación no se publiquen de forma agregada y accesible. ref. 22 pendiente

Por tanto, para la primera pregunta del encargo —“¿en qué porcentaje de operaciones el Valor de Referencia supera al precio escriturado?”— el resultado de la investigación es muy concreto:

No he encontrado en las memorias TEA, la documentación pública del Catastro ni las resoluciones judiciales revisadas una estadística oficial que dé ese porcentaje para el conjunto de España o por comunidad autónoma.

No debe sustituirse esa cifra desconocida por el 37 % de valores rectificados en los informes del Catastro ni por el 56–65 % de éxito de las reclamaciones generales de ITPAJD. Son universos estadísticos distintos. ref. 23 pendiente

Qué están diciendo los TSJ y el Tribunal Constitucional

La jurisprudencia autonómica revisada confirma que la discusión judicial existe, pero también muestra por qué resulta engañoso intentar derivar de unas cuantas sentencias publicadas una “tasa de victorias”.

El Tribunal Constitucional, al resolver en 2026 la cuestión planteada por el TSJ de Andalucía, reunió expresamente varios precedentes de Tribunales Superiores de Justicia:

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El Constitucional cita expresamente estas resoluciones al describir cómo los TSJ están tratando la nueva figura. ref. 24 pendiente

En mayo de 2026 apareció además un precedente especialmente ilustrativo en Galicia: el TSXG confirmó que el Valor de Referencia prevalece, a efectos de la base imponible, sobre el precio de adquisición obtenido en una subasta. Es un ejemplo particularmente claro de que un precio efectivamente pagado en una transacción real no desplaza automáticamente al Valor de Referencia. ref. 25 pendiente

El gran punto de inflexión es la STC 13/2026, de 12 de febrero. El Tribunal Constitucional desestimó la cuestión de inconstitucionalidad promovida por la Sala de Málaga del TSJ de Andalucía y declaró compatible el sistema con el principio de capacidad económica. Entre sus argumentos está que el Valor de Referencia se construye a partir de precios de mercado y que el sistema no es cerrado: el contribuyente puede combatirlo mediante cualquier medio de prueba adecuado, incluido un dictamen pericial. ref. 26 pendiente

Esto es importante porque desmonta dos interpretaciones opuestas. La sentencia no dice que todo Valor de Referencia sea correcto. Tampoco dice que la Administración pueda ignorar una prueba sólida del valor real. Lo que sostiene es que la existencia de una vía efectiva para demostrar un valor distinto salva constitucionalmente el sistema. ref. 27 pendiente

Pero el contribuyente se encuentra en una posición procesal poco intuitiva. La Dirección General de Tributos ha sostenido, y el Constitucional recoge, que si el Valor de Referencia supera el precio que el comprador considera real, ello no le permite autoliquidar directamente por el precio: debe autoliquidar conforme al Valor de Referencia y después impugnarlo solicitando la rectificación correspondiente. ref. 28 pendiente

El artículo 10 refuerza ese diseño: cuando se solicita la rectificación o se recurre una liquidación cuestionando el Valor de Referencia, la Administración tributaria debe recabar un informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que lo ratificará o corregirá atendiendo a la documentación presentada. ref. 29 pendiente

Así que el problema real puede resumirse de esta forma:

Antes: la Administración pretendía elevar el valor declarado y debía desplegar un procedimiento de comprobación.

Ahora: la ley establece de partida una base objetiva mínima y, si el comprador sostiene que es excesiva, es él quien tiene que poner en marcha la impugnación y probarlo. ref. 30 pendiente

El propio órgano judicial andaluz que planteó la cuestión de inconstitucionalidad formuló críticas severas a la inteligibilidad y abstracción de la metodología. El Constitucional no aceptó que esos reparos convirtieran el sistema en inconstitucional, fundamentalmente porque los parámetros se publican y porque existe contradicción probatoria posterior. ref. 31 pendiente

Por ello, la tercera métrica solicitada —“tasa de victorias de los ciudadanos que recurrieron este valor ante los tribunales”— tampoco puede calcularse responsablemente a partir de las estadísticas públicas actuales. Tenemos jurisprudencia que admite la corrección individual y estadísticas generales con elevados porcentajes de estimación, pero carecemos del denominador indispensable: número total de resoluciones identificadas específicamente como impugnaciones de Valor de Referencia, desagregado por resultado.

El sobrecoste fiscal y la recaudación extraordinaria que no se publica

La segunda pregunta del encargo, el sobreprecio tributario medio, sería sencillísima de calcular si las Administraciones publicaran los datos adecuados.

Para una compraventa (i), simplificando los tipos, descuentos y beneficios fiscales, el efecto es:

[ Sobrecoste_i = ITP(ValorRef_i)-ITP(Precio_i) ]

cuando:

[ ValorRef_i > Precio_i ]

Si el tipo aplicable fuese lineal (t):

[ Sobrecoste_i=t(ValorRef_i-Precio_i) ]

Esto deriva directamente de la regla de base imponible del artículo 10. ref. 32 pendiente

Un ejemplo meramente ilustrativo muestra la magnitud potencial. Supóngase una vivienda adquirida por 180.000 euros, un Valor de Referencia de 220.000 euros y, exclusivamente para el ejemplo, un tipo efectivo de ITP del 8 %:

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La base fiscal sería un 22,2 % superior al precio y el ITP resultante también sería un 22,2 % superior: 3.200 euros adicionales, equivalentes al 1,78 % del precio total de adquisición. Es un ejercicio matemático, no una estimación del sobrecoste medio real.

Para conocer el promedio real hacen falta, como mínimo, cinco variables por operación: precio escriturado, Valor de Referencia vigente ese día, tipo efectivo de ITP, reducciones/bonificaciones aplicadas y resultado posterior de cualquier rectificación o recurso. Ninguna de las memorias TEA revisadas ofrece esa combinación. ref. 33 pendiente

La recaudación extraordinaria neta requiere todavía más cautela. No basta con observar que la recaudación del ITP aumentó después de 2022: también cambian el número de compraventas, el precio de la vivienda, la composición geográfica, los tipos autonómicos y los beneficios fiscales. Atribuir el crecimiento bruto al Valor de Referencia sin construir un contrafactual sería estadísticamente indefendible.

La medida correcta sería:

[ Extra\ bruto = \sum_i \left[ ITP(\max(P_i,R_i))-ITP(P_i) \right] ]

para todas las operaciones en las que (R_i>P_i).

Y la medida que realmente interesa sería aproximadamente:

[ Extra\ neto = Extra\ bruto

Devoluciones

Intereses\ devueltos

Correcciones\ posteriores ]

Todo ello desagregado por comunidad autónoma.

No he identificado en las fuentes oficiales revisadas una publicación que efectúe ese cálculo. Las memorias de los TEA informan de expedientes y sentido de las resoluciones, no de la recaudación adicional causada por el Valor de Referencia; la documentación pública del Catastro explica y monitoriza la valoración, pero no ofrece en las fuentes localizadas ese contrafactual tributario. ref. 34 pendiente

Esta ausencia es más importante que utilizar la palabra “algoritmo”. Sin conocer cuántas veces (R>P), la diferencia media (R-P), el impuesto asociado y las devoluciones posteriores, nadie fuera de la Administración puede auditar el verdadero efecto recaudatorio agregado de la reforma.

La hipótesis de los pisos antiguos y los jóvenes

El argumento de que los compradores de pisos antiguos para reformar podrían sufrir especialmente tiene una lógica económica: un modelo territorial basado en productos representativos y datos catastrales puede no reflejar perfectamente singularidades internas de un inmueble concreto. Sin embargo, el Catastro afirma expresamente que su individualización tiene en cuenta, entre otras características, antigüedad y estado de conservación, por lo que no sería correcto afirmar que el sistema ignora por definición el deterioro del inmueble. ref. 35 pendiente

La cuestión empírica sería comprobar si esos ajustes funcionan suficientemente bien. Eso requiere comparar el error (ValorRef-Precio) según año de construcción, estado de conservación, necesidad de rehabilitación, planta, ascensor, ocupación, arrendamientos, cargas y demás elementos relevantes. Esa distribución no aparece en las estadísticas de recursos que he podido verificar.

Mucho menos puede probarse por ahora el efecto específico sobre jóvenes. Para ello habría que vincular la desviación del Valor de Referencia con edad del adquirente, renta, primera vivienda, importe financiado y características del inmueble. Ni las memorias TEA ni la información pública del Catastro examinada proporciona ese cruce. ref. 36 pendiente

Por tanto, decir que el sistema “castiga con especial saña a los jóvenes” es, hoy por hoy, una hipótesis política, no una conclusión estadística. Sí puede afirmarse algo más limitado: un comprador con poca liquidez resulta especialmente sensible a cualquier impuesto calculado sobre una cantidad superior a la que realmente desembolsa por el inmueble, pero demostrar un sesgo generacional exige datos que actualmente no están publicados.

Veredicto de la investigación

La evidencia permite separar con bastante nitidez lo probado de lo que todavía no lo está.

“Desde 2022 Hacienda sustituye en determinadas compraventas el precio real por un Valor de Referencia superior.” — Verdadero, con matices. Cuando el Valor de Referencia supera el precio y el valor declarado, es aquél el que sirve como base. Si el precio es superior, se utiliza el precio. ref. 37 pendiente

“Es un algoritmo secreto.” — Falso en sentido literal. Las fuentes de precios, mapas de valores, módulos, ámbitos homogéneos, coeficientes y reglas de individualización se publican. Existe, no obstante, una crítica legítima de complejidad, auditabilidad y desarrollo normativo: en febrero de 2026 seguía pendiente el desarrollo reglamentario contemplado por la ley y seguía utilizándose el régimen técnico transitorio. ref. 38 pendiente

“El sistema puede hacer pagar ITP sobre más dinero del que realmente se ha pagado.” — Verdadero. Es una consecuencia explícita de la regla legal de base imponible. ref. 39 pendiente

“Los Valores de Referencia están sistemáticamente inflados.” — No demostrado. Existen mecanismos de corrección, litigios y un llamativo 37 % de rectificaciones entre los informes mencionados por la Memoria 2025 del Catastro, pero falta la estadística fundamental sobre el conjunto de operaciones. ref. 40 pendiente

“Los contribuyentes ganan mayoritariamente los recursos contra el Valor de Referencia.” — No puede afirmarse con los datos publicados. Entre 2022 y 2024 el 56,2 % de todas las resoluciones clasificadas como ITPAJD fueron estimadas y, excluyendo “otros”, el 64,9 % de las decisiones estimatorias/desestimatorias fueron favorables. Pero esa categoría no aísla Valor de Referencia y las tasas eran incluso más altas en 2021. ref. 41 pendiente

“Los tribunales están anulando el sistema.” — Falso. Los TSJ permiten discutir valoraciones concretas y aportar periciales, pero el Tribunal Constitucional confirmó en 2026 la constitucionalidad estructural del mecanismo. ref. 42 pendiente

“La reforma está proporcionando una recaudación extraordinaria a las comunidades autónomas.” — Es económicamente inevitable en cada operación en que (ValorRef>Precio) y la diferencia no termine devolviéndose, pero su importe agregado neto no está cuantificado públicamente en las fuentes encontradas. El beneficiario fiscal es esencialmente la comunidad autónoma gestora del tributo cedido, mientras el Catastro estatal determina el valor. ref. 43 pendiente

“Perjudica especialmente a jóvenes que compran pisos viejos para reformar.” — No demostrado. Faltan datos enlazados de edad/renta del comprador y condición real del inmueble. El argumento puede convertirse en una hipótesis contrastable, pero no en una conclusión con la información pública actual.

La formulación que mejor resiste el contraste documental sería ésta:

Desde 2022, España aplica a las transmisiones inmobiliarias una base imponible objetiva que puede ser superior al precio realmente pagado. La metodología general no es secreta, pero el contribuyente afectado debe soportar inicialmente esa base y combatirla después. A pesar de que la Administración dispone de millones de observaciones inmobiliarias, no publica de forma sistemática el porcentaje de operaciones en las que el Valor de Referencia supera al precio, la diferencia media, el sobrecoste tributario resultante ni la recaudación adicional neta. Esa falta de métricas impide auditar el impacto distributivo real de la reforma.

Para cerrar definitivamente el caso empírico bastaría con publicar, para cada ejercicio y comunidad autónoma, un fichero anonimizado o una explotación estadística con precio escriturado, Valor de Referencia vigente, diferencia absoluta y porcentual, cuota de ITP sobre ambas bases, año de construcción/estado de conservación, tramo de edad del comprador y resultado e importe de las rectificaciones y reclamaciones. El Catastro ya obtiene sus valores a partir de compraventas reales a gran escala, mientras las Administraciones tributarias conocen la base y la cuota declaradas; técnicamente, los elementos principales para producir esa estadística ya existen dentro del sector público. ref. 44 pendiente

Hasta que esos datos se publiquen, sí puede probarse la posibilidad legal de un sobrecoste, la transferencia de la carga de impugnación al comprador y una relevante conflictividad/corrección administrativa; no puede probarse honestamente que exista un “algoritmo fiscal inflado” de forma sistemática, ni cuantificar el supuesto sablazo agregado, ni atribuirle un sesgo específico contra los jóvenes. Esa ausencia de información, precisamente, es el hallazgo más fuerte de la investigación.