Seguridad jurídica y flexibilización contractual lecciones del caso argentino para el mercado del alquiler en España

Conclusión ejecutiva

La experiencia argentina ofrece evidencia especialmente valiosa porque permite observar un shock regulatorio muy abrupto sobre un parque físico de vivienda que, obviamente, no podía multiplicarse en cuestión de semanas. El DNU 70/2023 eliminó el régimen anterior y devolvió a las partes una libertad contractual muy amplia sobre duración, garantías, moneda y actualización del alquiler. En vivienda permanente, el plazo pasó a ser el que acuerden las partes —dos años únicamente como regla supletoria si no se pacta ninguno—; las garantías pueden pactarse libremente; y la renta puede denominarse en pesos o moneda extranjera, eliminándose además la restricción legal que impedía la indexación. ref. 1 pendiente

Los datos oficiales de la Ciudad de Buenos Aires muestran un cambio extraordinariamente rápido. En el primer trimestre de 2024, la oferta de departamentos anunciados en pesos alcanzó su máximo desde 2015 y fue 2,5 veces la del trimestre inmediatamente anterior. La propia estadística de CABA señala que la recuperación “podría estar vinculada” con la derogación de la regulación de alquileres y la liberalización de finales de diciembre de 2023. ref. 2 pendiente Para el tercer trimestre de 2024, aun después de cierta corrección respecto del récord del segundo trimestre, el stock anunciado seguía un 65% por encima del promedio de 2017-2019 y era unas siete veces el del mínimo del tercer trimestre de 2023. ref. 3 pendiente La estimación sectorial de CUCICBA de un aumento cercano al 190% en seis meses es, por tanto, coherente en orden de magnitud con la estadística oficial, aunque debe considerarse una fuente sectorial y no una estimación causal. ref. 4 pendiente

También se confirma la segunda parte de la hipótesis: después del shock inicial, los alquileres empezaron a perder fuertemente contra la inflación. En el tercer trimestre de 2024 los precios de oferta crecían interanualmente un 117,6% en los monoambientes, un 113,5% en los dos ambientes y un 134,8% en los tres ambientes, frente a un IPC de CABA del 240,6%; era ya el segundo trimestre consecutivo en el que los alquileres crecían por debajo del IPC. ref. 5 pendiente Deflactando correctamente esos valores, la variación real interanual implícita fue aproximadamente de −36,1%, −37,3% y −31,1%, respectivamente. Es una caída real extraordinaria.

Sin embargo, sería demasiado fuerte describir ese resultado como una estimación causal del “efecto DNU”. Argentina estaba atravesando simultáneamente un entorno macroeconómico extremadamente inestable y la propia serie de alquileres muestra variaciones nominales de varios cientos por ciento. El organismo estadístico de CABA utiliza deliberadamente una formulación prudente —la recuperación podría estar vinculada a la liberalización— y no presenta el cambio como un experimento causal. ref. 6 pendiente Lo que sí puede inferirse con bastante fuerza es que el margen extensivo de oferta era enorme: esas viviendas ya existían; lo que cambió fue su disposición a aparecer en el mercado tradicional, su moneda de contratación o su asignación frente a usos alternativos.

Para España, la evidencia disponible permite afirmar dos cosas simultáneamente. Primero, existe una escasez física y territorial de vivienda muy importante: el Banco de España estima que entre 2021 y 2025 la diferencia acumulada entre creación neta de hogares y viviendas terminadas alcanzó alrededor de 750.000 unidades, equivalente aproximadamente al 3,9% de los hogares medios del período. Ese indicador no es literalmente “el déficit de alquiler”, pero evidencia la magnitud de la presión física de demanda. ref. 7 pendiente Segundo, el propio Banco de España reconoce explícitamente el canal que plantea esta investigación: una mayor protección frente al desahucio puede elevar el riesgo de impago percibido por el arrendador y traducirse en una mayor prima de riesgo en el alquiler, menor oferta o desplazamiento hacia alquileres de temporada/habitaciones. También advierte de que contratos más largos y actualizaciones inferiores al IPC pueden inducir alquileres iniciales más altos. ref. 8 pendiente

Por tanto, la conclusión importante no es “escasez o inseguridad jurídica”. Es escasez física + prima de riesgo + reasignación regulatoria de un mismo parque. En la España agregada, la evidencia disponible sitúa la escasez estructural como el factor dominante; pero es perfectamente plausible que la inseguridad jurídica tenga un efecto desproporcionado sobre el número de propietarios marginales dispuestos a alquilar, los precios de los nuevos contratos y la selección de inquilinos.

Hay, además, una corrección necesaria a la hipótesis inicial: no resulta defendible utilizar 18–24 meses como tiempo medio oficial de un desahucio arrendaticio en España. Para los “verbales arrendaticios”, el CGPJ estimaba en 2023 alrededor de 9 meses en Madrid, con cifras del mismo orden en numerosas comunidades. ref. 9 pendiente Un propietario concreto puede tardar bastante más desde el primer impago hasta la recuperación efectiva de la vivienda —por notificaciones, incidentes procesales, vulnerabilidad, recursos o programación del lanzamiento—, pero esa realidad no debe confundirse con la estadística de duración media del procedimiento. Además, el CGPJ contabiliza separadamente los procedimientos derivados de la LAU y los juicios posesorios por ocupación ilegal; “inquiokupación” no debe mezclarse econométricamente con ocupación sin título. ref. 10 pendiente

A día de hoy no existe una base empírica suficiente para afirmar rigurosamente que, por ejemplo, “el 20%” o “el 30%” del encarecimiento español se debe a la inquiokupación o a la regulación. Dar ese porcentaje sin construir el contrafactual descrito más abajo sería falsa precisión. Sí existe, en cambio, información administrativa suficiente para estimarlo con un diseño econométrico bastante sólido.

Qué cambió realmente en Argentina

El componente esencial del DNU 70/2023 no fue simplemente una modificación del índice de actualización. Fue una redefinición del reparto contractual del riesgo.

El artículo 1196 reformado permite que arrendador y arrendatario determinen las cantidades y la moneda de la fianza o depósito de garantía y su forma de devolución. El artículo 1198 establece que la duración será la fijada por las partes; solo cuando no se pacte duración alguna aparece un plazo supletorio de dos años para vivienda permanente. El artículo 1199 permite denominar el alquiler en moneda de curso legal o extranjera y excluye estos contratos de la prohibición de actualización de la Ley 23.928. El DNU también amplió la autonomía contractual sobre causas de resolución y modificó las reglas de rescisión anticipada. ref. 11 pendiente

Eso es económicamente distinto de una simple bajada de impuestos. Reduce varias incertidumbres simultáneamente:

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

La ventaja de Argentina como caso de estudio es precisamente que permite observar el margen de participación. Construir cientos de miles de viviendas requiere años; que la oferta anunciada se multiplique en meses solo puede producirse fundamentalmente por viviendas ya existentes que cambian de utilización, de moneda, de modalidad contractual o que vuelven al mercado. Esa lógica es consistente con la estadística de CABA, que sitúa el mínimo de oferta en julio-septiembre de 2023 y registra después una recuperación excepcionalmente rápida tras el cambio regulatorio. ref. 12 pendiente

El dato del primer trimestre es particularmente revelador: el número de departamentos ofrecidos en pesos llegó al máximo de la serie iniciada en 2015 y multiplicó por 2,5 el registro del trimestre anterior. Además, la recuperación se produjo principalmente en vivienda usada, con una relación aproximada de nueve viviendas usadas por cada vivienda nueva anunciada. ref. 13 pendiente Esto prácticamente descarta que la construcción de nueva vivienda explique el salto.

También cambió la composición monetaria. Durante la crisis de oferta de 2023 una parte creciente del mercado se había desplazado a anuncios en dólares; tras el cambio normativo volvió a aumentar con fuerza la oferta denominada en pesos. Hacia el tercer trimestre de 2024 la proporción de anuncios en dólares se había reducido aproximadamente a un tercio, frente a un máximo cercano a dos tercios un año antes. ref. 14 pendiente

Esto proporciona una lección más importante que el titular “+190%”: la regulación puede reducir la oferta efectiva sin destruir físicamente viviendas. Puede convertir una vivienda de alquiler habitual en alquiler temporal, alquiler en divisa, vivienda vacía, inmueble en venta o activo retenido por el propietario. A la inversa, una alteración suficientemente grande de la rentabilidad/riesgo contractual puede movilizar ese stock.

Qué dicen los precios y la oferta de Buenos Aires

La secuencia temporal de 2024 es compatible con una transición de un mercado racionado por cantidad hacia uno con mucha más competencia entre propietarios.

En el primer trimestre, con la oferta apenas empezando a recuperarse, los alquileres ofertados todavía crecían interanualmente un 266,2% en un ambiente, 287,6% en dos ambientes y 282,9% en tres ambientes. El IPC de CABA promedió aproximadamente un 263,8% interanual en enero-marzo. ref. 15 pendiente Es decir, al principio de la liberalización no se observa una caída nominal; lo que se observa primero es el regreso de la oferta.

En el segundo trimestre la desaceleración ya era clara: los incrementos interanuales de los precios ofertados bajaron al 192,3%, 187,9% y 203,0% para uno, dos y tres ambientes, respectivamente, mientras la oferta alcanzaba máximos. ref. 16 pendiente

En el tercero, el ajuste real se volvió inequívoco: los alquileres aumentaban nominalmente entre un 113,5% y un 134,8%, mientras el IPC crecía un 240,6%. La estadística oficial subraya que era el tercer trimestre consecutivo de desaceleración nominal y el segundo consecutivo en el que el crecimiento del alquiler quedaba por debajo de la inflación. ref. 17 pendiente

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El cálculo real utiliza ((1+\Delta alquiler)/(1+\Delta IPC)-1), no la simple resta de las tasas nominales.

Al mismo tiempo, el mercado no regresó simplemente al nivel inmediatamente anterior a la crisis regulatoria: durante el tercer trimestre de 2024 la oferta seguía 65% por encima del promedio trimestral 2017-2019, pese a haberse reducido un 9,6% frente al récord del trimestre anterior. Frente al mínimo del tercer trimestre de 2023, el número de anuncios se había multiplicado aproximadamente por siete. ref. 18 pendiente

Es una evidencia muy potente, pero tiene tres límites.

Primero, las estadísticas miden principalmente oferta y precios anunciados, no necesariamente alquileres finalmente contratados. Segundo, el DNU fue contemporáneo a un enorme shock macroeconómico; no existe un grupo de control argentino no afectado por el DNU. Tercero, el aumento de oferta no mide por sí mismo bienestar: habría que observar también duración efectiva de los contratos, depósitos, impagos, rotación, esfuerzo sobre renta e ingresos de los hogares.

Por ello, el resultado debe formularse así:

La evidencia de Buenos Aires es muy fuerte a favor de que la regulación afectaba al margen de participación y a la composición de la oferta; es menos fuerte para atribuir causalmente al DNU el 100% del aumento de oferta o de la caída real de las rentas.

La prudencia coincide con la del propio organismo estadístico de CABA, que vincula de forma plausible la recuperación con la derogación pero no la presenta como estimación causal. ref. 19 pendiente

España: de la protección extraordinaria a la prima de riesgo

España no reprodujo el modelo argentino, pero desde 2020 sí incrementó progresivamente la intervención sobre la relación arrendador-arrendatario.

El Real Decreto-ley 11/2020 introdujo, durante la emergencia sanitaria, medidas como la suspensión de determinados lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, prórrogas extraordinarias de contratos y mecanismos relacionados con las deudas de alquiler. ref. 20 pendiente El problema para la identificación econométrica es que este cambio fue nacional y coincidió exactamente con la pandemia, por lo que un simple gráfico “antes/después de abril de 2020” tendría muy poco valor causal.

La Ley 12/2023 añadió nuevos elementos estructurales. Entre ellos se encuentran la posibilidad de declarar zonas de mercado residencial tensionado, prórrogas extraordinarias de los contratos —hasta tres años en determinadas circunstancias en esas zonas— y limitaciones de la renta inicial en determinados nuevos contratos, especialmente para grandes tenedores y otros supuestos establecidos por la norma. ref. 21 pendiente También reforzó la relevancia procesal de la condición de gran tenedor y de la vulnerabilidad en determinados procedimientos. ref. 22 pendiente

Lo más relevante para esta investigación es que el Banco de España describe expresamente el mecanismo de prima de riesgo que se pretende medir:

mayor protección de arrendatarios vulnerables → mayor riesgo esperado de impago soportado por el propietario → mayor prima incorporada al alquiler inicial y/o retirada de oferta.

El Banco de España señala que estas medidas pueden alterar “el nivel y la composición” de la oferta; que un mayor riesgo de impago puede producir un alquiler más elevado por una mayor prima de riesgo o una reducción de la oferta; y que esta puede desplazarse hacia alquileres de habitaciones o contratos inferiores al año. ref. 23 pendiente Añade que prolongar la duración contractual y limitar actualizaciones por debajo del IPC puede reducir el incentivo a ofrecer vivienda y provocar precios iniciales más elevados para preservar el flujo esperado de rentas. ref. 24 pendiente

No es una hipótesis marginal. El mismo Informe Anual incluye la incertidumbre regulatoria entre los factores que explican la rigidez de oferta residencial a corto plazo, junto con la falta de vivienda nueva, la rehabilitación insuficiente y los usos alternativos. Además, señala que determinadas regulaciones pueden favorecer el desplazamiento desde el alquiler habitual hacia alquileres de temporada, cuyo régimen se percibe como más flexible. ref. 25 pendiente

El canal puede resultar particularmente relevante en España porque más del 90% del mercado del alquiler está en manos de personas físicas, según el Banco de España. ref. 26 pendiente Desde un punto de vista económico, el comportamiento de un propietario particular con uno o dos inmuebles puede ser mucho más discontinuo que el de un operador profesional: ante un aumento pequeño de la rentabilidad requerida o de la pérdida máxima potencial puede decidir vender, mantener vacío, pasar a temporada o seleccionar más agresivamente al arrendatario.

Existe ya una primera evidencia causal específicamente vinculada a la nueva regulación. Un trabajo de 2026 de Luis Pérez García utiliza datos administrativos municipales, diferencias en diferencias y estudios de evento para analizar el control de rentas introducido en Cataluña en 2024. Encuentra una reducción de los nuevos contratos de alquiler y una reducción menos robusta del crecimiento de los precios; el propio autor advierte de limitaciones de datos y de robustez de algunas estimaciones. ref. 27 pendiente Es todavía evidencia académica emergente, no una estimación definitiva, pero el signo del efecto sobre cantidades coincide con el mecanismo anticipado por el Banco de España.

Escasez física frente a riesgo regulatorio

Aquí está el punto central para España: atribuir todo el encarecimiento a regulación sería incorrecto; atribuirlo todo a falta física de viviendas también lo sería.

La evidencia macroeconómica a favor de una restricción física es muy fuerte. El Banco de España identifica desde hace años un crecimiento de la demanda superior al de la oferta, especialmente en las grandes áreas urbanas y turísticas. Desde 2021 el desequilibrio se ha intensificado. ref. 28 pendiente

La actualización publicada en el Informe Anual 2025 es especialmente relevante: entre 2021 y 2025 la diferencia acumulada entre viviendas residenciales terminadas y creación neta de hogares asciende a unas 750.000 viviendas. España presenta así un diferencial acumulado cercano al −3,9% de los hogares medios del período. ref. 29 pendiente

Ese número debe interpretarse correctamente. No significa que “falten exactamente 750.000 pisos de alquiler”. Es un indicador de desequilibrio agregado entre formación de hogares y nueva producción, sin incorporar perfectamente segundas residencias, vacantes utilizables, localización, calidad o demanda no residencial. Pero constituye una evidencia contundente de que la demanda adicional está llegando a un parque cuya producción responde con lentitud. ref. 30 pendiente

La demanda de alquiler recibe además hogares desplazados del mercado de compra por dificultades de financiación y ahorro. El Banco de España estima que, combinando restricciones de ahorro y de capacidad de servicio de la hipoteca, un 76,5% de los hogares arrendatarios habría tenido dificultades para comprar con financiación en 2021, proporción que subiría al 82,5% utilizando los tipos de interés de 2023. ref. 31 pendiente Este mecanismo concentra demanda precisamente en el alquiler.

Por tanto, para el nivel agregado de precios la hipótesis de trabajo más razonable es:

Demanda demográfica + insuficiente producción de vivienda = motor estructural principal.

Riesgo regulatorio/judicial = amplificador del precio y, sobre todo, determinante de la oferta efectiva, la modalidad contractual y la selección del inquilino.

Ambos mecanismos interactúan. En una ciudad con abundancia de viviendas, un propietario que intentara repercutir una prima elevada perdería fácilmente al inquilino frente a un competidor. En un mercado con fuerte escasez, la oferta es menos elástica y resulta más fácil repercutir esa prima. Por eso no es metodológicamente correcto sumar “20% escasez + 5% regulación” sin introducir interacciones.

El error de tratar todos los conflictos posesorios como “inquiokupación”

En 2024 los órganos judiciales españoles practicaron 27.564 lanzamientos; 20.558, el 74,6%, procedían de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos. ref. 32 pendiente Es un volumen relevante, pero no puede dividirse entre el número de viviendas alquiladas y llamarlo “probabilidad de impago”: los procedimientos corresponden a cohortes iniciadas en distintos momentos y no todos los impagos llegan a lanzamiento.

Además, el CGPJ mantiene una estadística separada para los juicios verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas, disponible desde 2018. ref. 33 pendiente En consecuencia, una investigación seria debería abandonar “inquiokupación” como variable estadística única y separar al menos:

arrendamiento legítimo que entra en mora, permanencia posterior a la extinción del título y ocupación sin contrato previo.

Son riesgos jurídicos y económicos distintos.

También es necesario revisar la hipótesis temporal. Para Madrid, la estimación del CGPJ para los procedimientos verbales arrendaticios fue aproximadamente 9,0 meses en 2023, no 18–24 meses. ref. 34 pendiente Eso no implica que un propietario recupere siempre la posesión en nueve meses desde el primer recibo impagado: la fase previa, notificaciones, determinación de vulnerabilidad, incidentes, recursos o ejecución pueden alargar el período económico efectivo. Pero una investigación no debería introducir 18–24 meses como “media CGPJ” sin demostrarlo.

Cuánto puede valer económicamente ese riesgo

Puede ilustrarse la lógica con una identidad muy sencilla. Si (p) es la probabilidad anual de sufrir un episodio de impago y (d) es la pérdida equivalente en meses de alquiler, el recargo necesario únicamente para cubrir la pérdida esperada sería aproximadamente:

[ \text{prima mínima} \approx p \times \frac{d}{12} ]

Antes de incluir abogados, daños, seguros, tiempo de gestión o aversión al riesgo.

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Esto no es una estimación de la prima española. Es una sensibilidad mecánica. Muestra, no obstante, por qué reducir la duración esperada de la pérdida puede ser económicamente importante incluso si los impagos graves son relativamente infrecuentes.

Y muestra otra cosa: para responder a la pregunta del usuario no basta con conocer los meses de procedimiento. Hay que estimar simultáneamente probabilidad de impago × pérdida dado impago × recuperación posterior × coste judicial × valor temporal del dinero × aversión al riesgo. Solo entonces puede calcularse la fracción de alquiler exigida como compensación.

Cómo aislar empíricamente la prima regulatoria en España

España dispone de una combinación de fuentes excepcionalmente adecuada para realizar este ejercicio, pero hay que evitar una regresión agregada España-2020/2026. El tratamiento regulatorio y el COVID quedarían completamente confundidos.

Construir un panel de contratos, no de anuncios

La unidad principal debería ser el nuevo contrato de alquiler, geolocalizado y fechado.

En Cataluña, las fianzas depositadas en el INCASÒL permiten explotar estadísticamente el número de contratos constituidos y los alquileres medios; la Generalitat publica expresamente estadísticas derivadas de esas fianzas, incluso por distritos y barrios de Barcelona. ref. 35 pendiente Es una fuente muy superior a los portales para medir transacciones reales.

En Madrid, la Comunidad mantiene el sistema oficial de depósito de fianzas de los arrendamientos. ref. 36 pendiente Para esta investigación sería especialmente valioso obtener, mediante convenio o solicitud de información estadística, una extracción anonimizada con fecha de depósito, municipio/código postal, renta, uso, duración y fecha de cancelación cuando resulte posible.

Los portales inmobiliarios deberían utilizarse de manera complementaria para medir el stock instantáneo de viviendas disponibles, días en mercado, paso a alquiler temporal y diferencial entre precio anunciado y contrato depositado. No deberían sustituir al registro de contratos.

Medir por separado escasez y riesgo

La ecuación básica podría escribirse como:

[ \ln(Renta_{imt})= \alpha_i+\mu_m+\tau_t+ \beta S_{mt}+ \gamma R_{jt}+ \delta Reg_{mt}+ \theta(R_{jt}\times Reg_{mt})+ X_{imt}\lambda+\varepsilon_{imt} ]

donde:

• (S) representa escasez física;
• (R) representa riesgo judicial;
• (Reg) representa exposición regulatoria;
• (i) identifica la vivienda/contrato;
• (m) el municipio;
• (j) el partido judicial;
• (t) el tiempo.

La escasez física debería capturarse con formación neta de hogares, viviendas terminadas, visados, vacancy estructural, transformación de segundas residencias, presión turística y crecimiento del empleo/población. La estimación del Banco de España de 750.000 unidades acumuladas constituye un excelente control agregado, pero la identificación debe realizarse municipalmente. ref. 37 pendiente

El riesgo judicial debería utilizar, por partido judicial y con rezagos, duración de verbales arrendaticios, asuntos pendientes, tasa de resolución y congestión. Los lanzamientos derivados de la LAU son útiles como variable adicional, pero deben dividirse por una estimación del parque arrendado o de los contratos, no por la población total. El CGPJ proporciona ambas familias de estadísticas. ref. 38 pendiente

La exposición regulatoria puede medirse de forma mucho más limpia después de la Ley 12/2023 porque no todos los municipios reciben exactamente el mismo tratamiento. La declaración de zona tensionada, la condición del propietario como gran tenedor y la vinculación de la renta anterior o del índice de referencia generan heterogeneidad aprovechable econométricamente. ref. 39 pendiente

Utilizar Cataluña como cuasi-experimento

El diseño más prometedor es un difference-in-differences / event study alrededor de los municipios catalanes sometidos a la regulación de la Ley 12/2023, construyendo controles sintéticos con municipios comparables que todavía no estuvieran sometidos al mismo tratamiento.

Los outcomes no deberían limitarse al alquiler medio:

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El reciente trabajo de Pérez García ya aplica diferencias en diferencias y estudios de evento a datos administrativos municipales de la regulación catalana de 2024 y encuentra caída de los contratos junto con una disminución de precios menos robusta. ref. 40 pendiente El siguiente paso sería enriquecer ese diseño introduciendo explícitamente riesgo judicial, características del propietario y presión física de demanda.

Explotar la heterogeneidad judicial

Aquí puede aislarse específicamente la seguridad jurídica.

Dos municipios prácticamente equivalentes en presión demográfica y regulación pueden pertenecer a partidos judiciales con distinto grado de congestión. Si antes del cambio regulatorio el partido A tardaba sistemáticamente más que el B en resolver asuntos arrendaticios, puede utilizarse esa diferencia preexistente para evaluar si la respuesta de propietarios es mayor donde la pérdida potencial ante impago es más larga.

La predicción es clara:

[ \frac{\partial Oferta}{\partial Regulación}<0 ]

y, si el riesgo judicial amplifica el efecto,

[ \frac{\partial^2 Oferta} {\partial Regulación \partial Demora}<0 ]

Debería observarse una caída proporcionalmente mayor de nuevos contratos habituales y/o una mayor migración a alquiler temporal precisamente en los lugares donde regulación y riesgo judicial interactúan.

Separar prima de riesgo de pura escasez

Una segunda estrategia consiste en utilizar el yield alquiler/precio de venta.

Para viviendas muy similares dentro del mismo mercado:

[ Yield_{it}=\frac{Alquiler\ anual}{Precio\ de\ la\ vivienda} ]

Una zona con fuerte demanda puede tener simultáneamente precios de compra y alquiler altos. En cambio, si, manteniendo constantes crecimiento esperado de precios, impuestos, costes y demanda, aparece una rentabilidad de alquiler sistemáticamente mayor precisamente en segmentos con mayor riesgo de impago, parte de la diferencia puede interpretarse como compensación por riesgo.

El Banco de España ya encuentra que las rentabilidades brutas del alquiler son más elevadas en zonas de menores ingresos y plantea expresamente que una explicación es la incorporación de una prima positiva por mayor riesgo percibido del arrendatario, aunque reconoce que también podría reflejar mayor intensidad de demanda de alquiler. ref. 41 pendiente Éste es prácticamente el punto de partida empírico exacto para el proyecto.

Convertir los coeficientes en “qué porcentaje del encarecimiento”

Una vez identificados causalmente los parámetros, la descomposición debe hacerse sobre el cambio de la renta predicha:

[ \Delta \ln P = \underbrace{\hat{\beta}\Delta Escasez}{\text{escasez física}} + \underbrace{\hat{\gamma}\Delta Riesgo}{\text{riesgo judicial}} + \underbrace{\hat{\delta}\Delta Regulación}{\text{regulación directa}} + \underbrace{\hat{\theta}\Delta(Regulación \times Riesgo)}{\text{interacción}} + \text{otros factores} ]

El porcentaje atribuible a escasez sería entonces la contribución contrafactual de ese bloque dividida por el cambio total predicho. Para evitar que el resultado dependa arbitrariamente del orden de introducción de las interacciones, sería preferible una descomposición de Shapley o una simulación contrafactual completa.

Por ejemplo, el contrafactual regulatorio respondería a:

¿Cuál habría sido el alquiler y cuántos contratos habituales habría habido en 2025-2026 manteniendo exactamente la demografía, construcción, turismo, tipos de interés e ingresos observados, pero conservando el régimen jurídico previo?

Y el contrafactual de escasez:

¿Cuál habría sido el precio manteniendo la regulación observada, pero haciendo crecer las viviendas disponibles al mismo ritmo que los hogares?

Esos son los dos experimentos que permiten convertir el debate político en porcentajes económicos defendibles.

Qué puede concluirse para la política española

La experiencia argentina no demuestra que desregular automáticamente abarate cualquier mercado de alquiler. Sí demuestra algo más específico y útil: cuando una regulación reduce mucho la rentabilidad ajustada por riesgo, existe un gran margen de oferta que puede desaparecer del alquiler habitual sin que desaparezcan físicamente las viviendas. Cuando el incentivo cambia, ese stock puede regresar muy rápidamente. Los datos oficiales de Buenos Aires —2,5 veces más oferta en un trimestre y aproximadamente siete veces más que el mínimo interanual nueve meses después— son difíciles de reconciliar con una explicación puramente física de la oferta. ref. 42 pendiente

España presenta simultáneamente un problema físico mucho mayor del que tenía Buenos Aires como explicación inmediata del shock observado: el déficit acumulado entre creación de hogares y producción se aproxima a 750.000 unidades desde 2021. ref. 43 pendiente Por eso una liberalización contractual no podría sustituir la construcción de vivienda. El Banco de España concluye en su diagnóstico más reciente que la rigidez de la oferta es estructural y que las políticas deberían priorizar las actuaciones que incrementen la disponibilidad de vivienda, al tiempo que advierte de que las medidas de mitigación de demanda deben vigilar sus posibles efectos adversos sobre la oferta. ref. 44 pendiente

Pero tampoco es razonable ignorar la seguridad jurídica. El propio Banco de España admite que la incertidumbre regulatoria contribuye a la rigidez de la oferta y que aumentar la protección de inquilinos sin transferir el coste fuera del propietario puede generar prima de riesgo, precios iniciales mayores, menor oferta y desplazamiento hacia otras modalidades. ref. 45 pendiente

La lección de diseño institucional que se desprende de ambas experiencias es, por tanto, más sofisticada que “proteger al propietario” frente a “proteger al inquilino”. La protección social del hogar vulnerable no tiene por qué financiarse mediante una obligación contingente, impredecible y potencialmente prolongada sobre un propietario particular. Cuando se hace así, el coste esperado termina siendo parcialmente capitalizado en el precio, en mayores garantías, en una selección más dura del inquilino o en la retirada de la vivienda. Esa es precisamente la externalidad identificada por el Banco de España. ref. 46 pendiente

Un diseño económicamente más eficiente combinaría estabilidad regulatoria y reglas contractuales predecibles con protección social financiada colectivamente: garantías públicas o aseguramiento frente a impago para hogares vulnerables, compensación automática cuando una Administración suspende temporalmente la recuperación de la posesión, procedimientos judiciales rápidos y medibles, ayudas focalizadas a renta y una expansión muy superior de la oferta. El objetivo es reducir simultáneamente la pérdida esperada del arrendador y el riesgo de pérdida de vivienda del arrendatario, en lugar de trasladar uno al otro.

La prioridad estadística debería ser igualmente clara: España necesita publicar un indicador periódico que conecte número de contratos, impagos, duración judicial, recuperación de posesión y pérdidas económicas. Hoy se conocen los lanzamientos y se estiman las duraciones judiciales, pero esas series no permiten calcular directamente la probabilidad de pérdida de un contrato nuevo. ref. 47 pendiente INCASÒL demuestra que las fianzas pueden proporcionar una base administrativa mucho mejor para seguir el mercado real. ref. 48 pendiente

El veredicto final de la investigación es, por tanto:

La tesis argentina está bien sustentada en cuanto al mecanismo de oferta: tras la flexibilización contractual hubo un salto excepcional de la oferta tradicional y una posterior caída muy intensa de los alquileres reales. La magnitud —superior al 180% según registros sectoriales y todavía mayor en determinadas comparaciones de las estadísticas oficiales— es defendible. ref. 49 pendiente

La tesis no debe presentarse como una estimación causal pura del DNU, porque no existe un contrafactual limpio y coexistieron fuertes perturbaciones macroeconómicas. ref. 50 pendiente

Para España, la escasez física aparece como el principal factor estructural agregado, respaldada por un diferencial acumulado de alrededor de 750.000 viviendas entre producción y creación de hogares en 2021-2025. ref. 51 pendiente

La prima de riesgo regulatorio es, sin embargo, un mecanismo real, reconocido explícitamente por el Banco de España y compatible con la evidencia incipiente de Cataluña. Puede afectar mucho más a la oferta marginal y al precio de los nuevos contratos de lo que sugeriría su peso medio sobre todo el parque. ref. 52 pendiente

Y, finalmente, no hay todavía evidencia suficiente para asignarle honestamente un porcentaje del encarecimiento nacional del alquiler. Obtenerlo exige combinar fianzas de INCASÒL y Madrid, características de contratos y propietarios, indicadores de escasez del INE/MIVAU/Banco de España y estadísticas por partido judicial del CGPJ mediante un diseño de diferencias en diferencias y contrafactuales municipales. Cualquier porcentaje previo a ese ejercicio —incluido uno basado simplemente en la cifra de 18–24 meses— sería una conclusión más política que econométrica.