Proyectos de Barcelona y reserva de vivienda protegida: evidencia disponible

Conclusión ejecutiva

La investigación confirma una parte muy importante de la hipótesis planteada, pero obliga a matizar otra.

La reserva del 30% aprobada definitivamente en diciembre de 2018 obliga, con determinadas excepciones y regímenes transitorios, a destinar vivienda a protección oficial en promociones residenciales de nueva planta y grandes rehabilitaciones de más de 600 m². El objetivo político que se manejó al aprobarla era obtener aproximadamente 330 viviendas protegidas al año mediante este mecanismo. ref. 1 pendiente

El resultado material hasta julio de 2026 es extraordinariamente pequeño: 34 viviendas asequibles efectivamente obtenidas en casi ocho años. ref. 2 pendiente Las cifras mucho mayores que se han publicado —52, 93, 144, 156— mezclan en distintos momentos viviendas con licencia, en obras, proyectadas o sometidas al mecanismo; no equivalen a viviendas terminadas y entregadas. La propia documentación municipal reconocía en junio de 2024 que existían 93 viviendas incorporadas a licencias, pero solamente 8 ejecutadas. ref. 3 pendiente

Por tanto, en el primer punto la evidencia es contundente: la norma ha producido una cantidad prácticamente irrelevante de VPO respecto de su objetivo original. Al terminar los seis primeros años completos de aplicación se habían finalizado 26 viviendas frente a una aspiración teórica acumulada de aproximadamente 1.980 —330 × 6—, es decir, alrededor del 1,3% del ritmo inicialmente previsto. ref. 4 pendiente

La segunda conclusión también es fuerte: existe evidencia de contracción, elusión y desplazamiento de la promoción privada afectada por el 30%. En 2024 únicamente tres edificios de toda Barcelona activaron la reserva, generando doce futuras VPO. Ese mismo año el COAC contabilizó 1.056 viviendas libres visadas frente a 2.385 en 2021, una caída del 55,7%; y una parte muy importante del aumento de los visados totales de 2024 correspondió a promociones protegidas de iniciativa pública, no al mecanismo del 30%. ref. 5 pendiente

En 2025 el COAC registró solamente 1.195 viviendas nuevas visadas en toda Barcelona, de las cuales 597 —exactamente el 50%— eran protegidas y estaban concentradas en 16 proyectos. Esto deja unas 598 no protegidas. ref. 6 pendiente Es decir, el dato agregado puede aparentar actividad, pero la composición muestra un mercado privado libre mucho más débil.

Donde la investigación no permite llegar honestamente a la misma contundencia es en la supuesta cuantificación en euros de la “fuga de capital” Barcelona → Madrid/L'Hospitalet/Badalona. APCE y promotores sí han declarado reiteradamente que proyectos e inversiones se trasladaron a municipios metropolitanos y a Madrid, y el patrón espacial de visados es compatible con esa afirmación. ref. 7 pendiente Pero no existe una base pública que identifique para cada euro invertido dónde se habría invertido en ausencia del 30%. Por ello, asignar, por ejemplo, “X.000 millones de euros perdidos por culpa del 30%” sería inventar un contrafactual que los datos disponibles no permiten demostrar.

La formulación rigurosa de la conclusión es, por tanto:

La evidencia disponible demuestra que la reserva del 30% ha sido extremadamente ineficiente generando VPO y es consistente con un fuerte efecto de desincentivo, elusión y desplazamiento sobre la promoción privada afectada. No demuestra, sin embargo, que todo el descenso de inversión residencial de Barcelona ni toda la inversión adicional de Madrid o del área metropolitana sean causalmente atribuibles exclusivamente al 30%.

Esa conclusión, precisamente por ser más prudente, resulta bastante más difícil de rebatir.

Qué exige realmente la norma y qué puede medirse

La Modificación del Plan General Metropolitano se aprobó definitivamente el 5 de diciembre de 2018. La regla afecta esencialmente a nueva construcción residencial y grandes actuaciones de rehabilitación superiores a 600 m², aunque su aplicación jurídica es más compleja que la formulación periodística de “tres de cada diez pisos”: la obligación se calcula sobre el techo urbanístico residencial potencial y existen excepciones y regímenes específicos. ref. 8 pendiente

Esto importa porque introduce una primera dificultad metodológica. Para demostrar la “necrológica” idealmente necesitaríamos cuatro bases de datos enlazadas:

suelo/proyecto concebido → proyecto visado por COAC → licencia municipal → inicio y final de obra.

La información pública disponible permite observar razonablemente bien los tres últimos estados, pero no el primero. Un promotor que analiza un solar, concluye que con el 30% el retorno no alcanza su hurdle rate y nunca encarga el proyecto ejecutivo desaparece antes de producir un visado o una solicitud de licencia. No deja una “licencia cancelada”; estadísticamente, simplemente no existe.

Ese es el principal problema para construir literalmente la lista que pide la investigación: las inversiones verdaderamente abortadas antes de presentarse a la Administración son un dato no observado.

Además, las distintas estadísticas no son intercambiables. Idescat define la vivienda iniciada mediante expedientes administrativos y visados de los colegios técnicos; la VPO iniciada se contabiliza a partir de su calificación provisional. Los momentos administrativos son distintos, por lo que no es metodológicamente correcto restar “VPO iniciada” de “viviendas iniciadas” para calcular automáticamente la vivienda libre. ref. 9 pendiente

La primera fotografía COAC: antes y justo después del 30%

El archivo histórico del COAC permite reconstruir los visados de viviendas de nueva creación en Barcelona ciudad en el periodo inmediatamente anterior a la norma. La propia lámina del Colegio ofrece la siguiente serie semestral. ref. 10 pendiente

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

Fuente: COAC; sumas anuales a partir de sus datos semestrales. ref. 11 pendiente

Este dato contiene una advertencia importante contra una lectura demasiado sencilla: 2019 no muestra un desplome anual inmediato. De hecho, sus 2.293 visados superan los 2.035 de 2018 y la media 2014-2018, que fue de 1.804 anuales. ref. 12 pendiente

Pero dentro de 2019 aparece la distorsión temporal: el primer semestre pasó de 1.200 viviendas visadas en el primer semestre de 2018 a 860 en el primero de 2019, un descenso del 28,3%; el segundo semestre de 2019 saltó posteriormente a 1.433. ref. 13 pendiente COAC advirtió precisamente en aquel momento que los visados reflejan proyectos que llevan meses o incluso más de un año preparándose, por lo que los primeros datos posteriores a diciembre de 2018 todavía contenían una enorme inercia de proyectos anteriores. ref. 14 pendiente

Es, por tanto, incorrecto utilizar simplemente “2019 versus 2018” como prueba causal.

La gran rehabilitación tampoco ofrece una serie limpia

La documentación histórica del COAC muestra que en Barcelona ciudad la rehabilitación representaba aproximadamente el 36% de la superficie visada en 2014, 38% en 2015, 24% en 2016, 25% en 2017, 46% en 2018 y 25% en 2019. En el primer semestre de 2020 representaba el 33%, con 100.934 m², un 63,6% más que en el primer semestre de 2019. ref. 15 pendiente

Eso muestra una serie extraordinariamente volátil, afectada por proyectos de gran tamaño. Más importante todavía: la estadística pública del COAC agrupa rehabilitación, mientras que lo que necesitamos para evaluar la norma es exclusivamente la gran rehabilitación residencial que cumple los requisitos concretos del 30%.

Por tanto, no se puede afirmar rigurosamente a partir de esa serie agregada que “la gran rehabilitación cayó X% por el 30%”. Para obtenerlo haría falta una extracción proyecto a proyecto del registro de visados —superficie, uso, fecha, dirección y tipo de intervención— cruzada con licencias municipales.

Lo que ocurrió con la construcción residencial

Para evitar depender únicamente del visado COAC, puede utilizarse la serie homogénea de viviendas iniciadas en Barcelona publicada por Idescat. Es la mejor serie pública larga disponible para comprobar si desaparece o no la actividad residencial agregada. ref. 16 pendiente

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

Fuente: Idescat, estadística municipal de vivienda iniciada y terminada. ref. 17 pendiente

Esta tabla es esencial porque impide sostener honestamente que toda la construcción residencial de Barcelona se paralizó inmediatamente en 2019.

La media fue:

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

Cálculo propio a partir de Idescat. ref. 18 pendiente

A primera vista, la media posterior a 2018 es incluso superior. Pero esa agregación es engañosa para evaluar el 30%, porque mezcla proyectos privados anteriores a la norma, promociones en ámbitos urbanísticos exentos, vivienda pública, VPO promovida por otros mecanismos y proyectos que entraron durante los regímenes transitorios. En 2024 el propio COAC destacó que buena parte del aumento del número total de viviendas visadas de Barcelona correspondía a grandes promociones de protección oficial impulsadas por la Administración, que además no tienen obligación de visar sus proyectos y, por tanto, pueden alterar mucho la comparación anual. ref. 19 pendiente

La señal se vuelve mucho más clara cuando se aísla la vivienda libre.

Según los datos COAC recogidos para Barcelona:

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

Entre 2021 y 2024 la caída fue del 55,7%. ref. 20 pendiente

En 2025, el COAC contabilizó 1.195 viviendas nuevas en total y 597 protegidas, por lo que unas 598 no eran HPO. ref. 21 pendiente Tomando esta cifra como aproximación equivalente al segmento no protegido, supone aproximadamente un 75% menos que las 2.385 viviendas libres de 2021.

Hay otra comparación especialmente significativa. En 2024 el resto de Cataluña alcanzó 17.429 viviendas nuevas visadas, la cifra más elevada de la década, mientras Barcelona seguía registrando muy poca promoción libre. Terrassa y Sabadell llegaron a sumar más vivienda libre visada que Barcelona pese a tener conjuntamente menos de una cuarta parte de su población. ref. 22 pendiente

Eso no prueba por sí solo causalidad, pero sí refuta una explicación basada exclusivamente en un “hundimiento general de la construcción catalana”: la debilidad de la promoción libre fue especialmente intensa en Barcelona. ref. 23 pendiente

El propio alcalde Jaume Collboni acabó describiendo en 2025 la producción de vivienda libre de Barcelona como “estancada” y planteó modificar el 30% precisamente para reactivar oferta libre, antes de aparcar la reforma por falta de acuerdo político. ref. 24 pendiente

El resultado real de la VPO: de 330 al año a 34 en ocho años

Aquí la evidencia es mucho menos ambigua.

La expectativa inicial asociada a la medida era del orden de 330 viviendas protegidas anuales. ref. 25 pendiente

La cronología real es reveladora:

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

Fuentes: Foment/APCE, Ayuntamiento, El País y La Vanguardia. ref. 26 pendiente

Por qué aparecen cifras de 52, 93, 144 o 156

Esta cuestión es crucial porque ha generado bastante confusión pública.

En noviembre de 2022, Foment del Treball y APCE informaron de 11 licencias desde la aprobación de la norma que incorporarían un total de 52 viviendas protegidas. Eran viviendas derivadas de licencias, no necesariamente finalizadas. ref. 27 pendiente

En junio de 2024, el propio Ayuntamiento admitía que desde 2018 se habían incorporado 93 viviendas al parque residencial “de acuerdo con las licencias otorgadas”, pero inmediatamente precisaba que solo ocho se habían ejecutado. ref. 28 pendiente

IDRA utilizó una cifra de 144 viviendas en 2021-2023 que incluía situaciones administrativas distintas —licencias concedidas, construcción y terminación—, razón por la que no es comparable con “pisos entregados”. Un análisis jurídico posterior de Uría Menéndez identifica explícitamente esta disparidad entre las cifras públicas. ref. 29 pendiente

En mayo de 2025 también circuló la cifra de 156 viviendas “generadas” frente a 1.650 previstas, coincidiendo con el intento de Collboni de reformar la norma. ref. 30 pendiente Nuevamente, no significa 156 pisos terminados y habitados.

La evidencia física es mucho menor. En agosto de 2025 se contabilizaban 31 viviendas construidas en seis promociones terminadas, y solamente dos de esas promociones estaban ya ocupadas. ref. 31 pendiente

Finalmente, en julio de 2026 el balance difundido a partir del debate municipal era de 34 viviendas asequibles obtenidas mediante la reserva en casi ocho años. ref. 32 pendiente

La tasa de cumplimiento frente al objetivo

Tomemos únicamente el balance que ya estaba cerrado al finalizar 2024: 26 viviendas terminadas después de seis años completos de 2019 a 2024. ref. 33 pendiente

El objetivo original equivalía aproximadamente a:

330 viviendas/año × 6 años = 1.980 viviendas.

Resultado efectivo:

26 / 1.980 = 1,31%.

Dicho de otra manera, el mecanismo produjo aproximadamente una vivienda terminada por cada 76 que implicaba el ritmo de producción inicialmente esperado. ref. 34 pendiente

Utilizando de manera meramente ilustrativa los ocho años transcurridos hasta 2026, 34 viviendas frente a 330 anuales equivaldrían igualmente a alrededor de un 1,3% del ritmo anualizado que se esperaba originalmente. ref. 35 pendiente

El fracaso es todavía más visible comparando el mecanismo con el conjunto de la VPO. En 2024 el COAC contabilizó 910 viviendas protegidas visadas en Barcelona, mientras solo tres edificios sujetos al 30% aportaron 12. Es decir, el mecanismo representó aproximadamente el 1,3% de la VPO visada aquel año; prácticamente toda la producción protegida procedía de otros instrumentos, fundamentalmente promociones públicas o planeamientos específicos. ref. 36 pendiente

Este es probablemente el hallazgo cuantitativo más potente de toda la investigación:

Barcelona sí puede producir VPO; lo que prácticamente no la ha producido es la reserva del 30% aplicada a promoción privada en suelo urbano consolidado.

La “necrológica”: los proyectos que no llegaron a existir

Aquí hay que separar tres fenómenos: cancelación visible, paralización y evitación.

Los casos administrativamente visibles

En noviembre de 2023 el Ayuntamiento podía identificar solamente 14 edificios afectados por la norma. Dos estaban terminados, cinco estaban en obras y los restantes no habían iniciado los trabajos o el promotor había desistido. ref. 37 pendiente

La revisión detallada de expedientes encontraba entonces:

• 8 VPO terminadas;
• 26 en construcción;
• 27 con licencia pero sin inicio;
• y 3 viviendas protegidas correspondientes a una licencia a la que posteriormente renunció el promotor. ref. 38 pendiente

Esto demuestra que sí existen desistimientos observables, pero su número administrativo es necesariamente una fracción del fenómeno económico.

La parte invisible es mucho mayor conceptualmente

Supongamos un solar que admitía una promoción de 20 viviendas.

Antes de 2018, el promotor modeliza 20 viviendas libres. Después de la modificación, una parte del aprovechamiento queda obligada a venderse a precio protegido. Si el ingreso residual ya no cubre suelo + construcción + financiación + impuestos + margen objetivo, existen varias respuestas racionales:

1. no comprar el solar;
2. no ejecutar la opción de compra;
3. vender el solar a otro operador;
4. esperar un cambio normativo;
5. diseñar una actuación inferior al umbral regulatorio;
6. buscar un ámbito de Barcelona no sometido al mismo régimen;
7. invertir en otro municipio.

En los primeros seis supuestos puede no existir jamás una solicitud de licencia susceptible de aparecer como “cancelada”.

Por eso una búsqueda exclusivamente en el registro municipal subestima estructuralmente el efecto de la norma: observa las promociones que sobrevivieron al test de viabilidad, no las que murieron durante el underwriting.

La evolución urbana posterior ofrece señales compatibles con esa adaptación. COAC y APCE han señalado que la promoción se concentró en zonas de nuevo planeamiento —La Marina, Sagrera, Glòries, 22@— en las que rigen otros mecanismos de vivienda protegida, y en proyectos suficientemente pequeños para quedar fuera de la obligación. ref. 39 pendiente

También existe un contraejemplo útil. El promotor I-Now consiguió sacar adelante siete edificios cumpliendo el 30%, con un total de 28 viviendas protegidas entre promociones acabadas y en curso. Su responsable afirmaba, sin embargo, que el régimen y los tiempos administrativos habían llevado rentabilidades originalmente cercanas al 15% a rangos del 5%-8%, e incluso al 0,33% anual en un proyecto concreto. Es un testimonio empresarial, no una estimación econométrica, pero demuestra que “imposible” sería una palabra demasiado fuerte: algunas promociones sobreviven, aunque con una economía muy distinta. ref. 40 pendiente

Qué faltaría para producir la auténtica necrológica

La lista verdaderamente útil para un inversor no sería simplemente “licencias renunciadas”, sino:

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

Ninguna de las fuentes públicas consultadas ofrece esa cadena completa.

En otras palabras: la “necrológica” no ha sido publicada porque la Administración no registra la intención de invertir que nunca se convierte en expediente.

¿Se fue realmente el capital a L'Hospitalet, Badalona y Madrid?

Hay dos tipos de evidencia: declaración directa de los promotores y comportamiento territorial.

APCE afirmó ya en 2021 que numerosas empresas que tradicionalmente desarrollaban vivienda en Barcelona habían redirigido inversiones hacia L'Hospitalet, Sant Just Desvern, Molins de Rei, Montcada i Reixac y Madrid, sosteniendo que había “mucha inversión” que se iba a otras zonas. ref. 41 pendiente

En 2025 la propia APCE seguía hablando de una “diáspora” de promotores hacia el área metropolitana y Madrid, mientras el COAC consideraba que el 30% estaba limitando nuevas promociones y trasladando actividad a otros municipios. ref. 42 pendiente

Eso es evidencia testimonial relevante porque proviene de las empresas que asignan el capital, pero no equivale a una medición independiente de la cantidad desplazada.

Qué dicen los datos de L'Hospitalet

Las viviendas iniciadas fueron: ref. 43 pendiente

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En los tres primeros años posteriores a la aprobación, L'Hospitalet produjo en promedio un 56% más de viviendas anuales que en 2014-2018. Pero posteriormente su actividad se desplomó. ref. 44 pendiente

Por ello, L'Hospitalet es compatible con un desplazamiento inicial, pero no con una fuga estructural y permanentemente creciente.

Qué dicen los datos de Badalona

La misma operación con Badalona arroja: ref. 45 pendiente

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

El promedio de 2019-2021 fue aproximadamente 29% superior al del lustro previo, con 893 viviendas iniciadas en 2019 y 806 en 2021; pero tampoco existe una tendencia ascendente permanente. ref. 46 pendiente

Por tanto, ni Badalona ni L'Hospitalet permiten calcular “el capital fugado de Barcelona” simplemente sumando nuevas viviendas.

Una señal metropolitana bastante más robusta

La comparación más reveladora aparece en 2024: mientras la promoción privada libre de Barcelona permanecía deprimida, la actividad residencial fuera de la capital registraba cifras mucho mayores, y Terrassa más Sabadell superaban a Barcelona en vivienda libre visada pese a una población conjunta muy inferior. ref. 47 pendiente

Esto es exactamente lo que cabría esperar de una restricción específica de una jurisdicción:

no desaparece necesariamente la demanda de inversión; cambia la localización donde el promotor consigue cerrar la ecuación económica.

Pero sigue siendo una inferencia, no un experimento natural limpio.

Madrid: existe el testimonio, no existe el importe causal

La mención a Madrid aparece expresamente en las declaraciones de APCE sobre la relocalización de inversiones. ref. 48 pendiente

Sin embargo, no he encontrado una base pública capaz de responder a una pregunta del tipo:

“De los €X millones que se invirtieron en residencial en Madrid entre 2019 y 2025, ¿cuántos procedían de capital que habría construido en Barcelona de no existir el 30%?”

Las estadísticas de inversión inmobiliaria de Madrid y Barcelona miden dónde se cierra una transacción, no el contrafactual geográfico del capital. Además, Madrid no es un grupo de control perfecto: tiene distinta disponibilidad de suelo, fiscalidad, planeamiento, crecimiento demográfico, regulación, tamaño de mercado y ciclo de desarrollo.

Por tanto, cualquier cifra en euros atribuida exclusivamente al 30% tendría una precisión ficticia.

Lo defendible es hablar de evidencia de relocalización, no de “€X.XXX millones demostrados”.

Veredicto sobre la hipótesis

La investigación permite clasificar las distintas partes de la tesis según la fuerza de la evidencia.

Si no ves todas las columnas, desplaza la tabla horizontalmente. Con teclado, enfoca la tabla y usa las flechas.

Los dos últimos matices son importantes. COAC señalaba en 2023 que la construcción estaba sufriendo también el deterioro del contexto económico, mientras APCE subrayaba los incrementos de costes de construcción y problemas de suministros. ref. 49 pendiente Barcelona, además, tiene restricciones de suelo y largos tiempos administrativos que preceden y trascienden el 30%. ref. 50 pendiente

No obstante, hay una combinación de resultados difícil de ignorar:

primero, el mecanismo promete aproximadamente 330 VPO anuales y obtiene 34 en casi ocho años; ref. 51 pendiente

segundo, en 2024 solo tres promociones activan la obligación y aportan doce VPO; ref. 52 pendiente

tercero, la vivienda libre visada cae de 2.385 unidades en 2021 a 1.056 en 2024 y aproximadamente 598 no protegidas en 2025; ref. 53 pendiente

cuarto, la construcción protegida que sí crece se debe fundamentalmente a iniciativas públicas y otros ámbitos de planeamiento, no a la reserva; ref. 54 pendiente

quinto, los promotores y el propio COAC describen desplazamiento hacia otros municipios, mientras el alcalde de Barcelona reconoce que la oferta libre está estancada y trató de reformar el mecanismo. ref. 55 pendiente

Y sexto, en julio de 2026 el balance seguía siendo de solo 34 viviendas y la reforma continuaba políticamente bloqueada. ref. 56 pendiente

La inferencia económica más sólida, por tanto, no es que “obligar a un promotor privado a construir VPO jamás puede funcionar”. Existen promociones que lo han hecho. ref. 57 pendiente

Es algo más concreto y defendible:

La reserva del 30% aplicada por Barcelona sobre suelo urbano consolidado, con los precios máximos, umbral, procedimiento y ausencia de mecanismos de compensación suficientes que han caracterizado su diseño, ha demostrado una capacidad extraordinariamente baja para generar VPO y una capacidad mucho mayor para alterar la conducta de los promotores: reducir operaciones viables, desplazar promoción hacia ámbitos exentos o municipios alternativos, favorecer proyectos que no alcanzan el umbral y mantener suelo fuera de desarrollo.

En términos de política de vivienda, el resultado más paradójico es precisamente ése: el impuesto implícito sobre la promoción privada no se materializa si la promoción deja de producirse. Cuando la base sobre la que debía cobrarse el “30%” se contrae o se desplaza, el Ayuntamiento obtiene el 30% de muy poco.

Y eso es lo que muestran los datos: 34 viviendas reales en casi ocho años, frente a una producción protegida mucho mayor allí donde la Administración construye directamente, aporta suelo o utiliza planeamiento específico. ref. 58 pendiente

La “necrológica” definitiva, entendida como una relación nominal de cada proyecto e inversión que murió por el 30%, no existe hoy en los registros públicos. Pero la ausencia de esa lista no significa ausencia de efecto. Significa que el efecto decisivo ocurre muchas veces antes de que el proyecto llegue al registro. Esa es precisamente la siguiente capa que requeriría una investigación forense de suelo, visados, desistimientos, transmisiones y promotores para convertir la evidencia agregada actual en una estimación causal del valor de inversión destruido o desplazado.