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Dossier y fuentes del Atlas

Atlas Histórico de la Vivienda en España

Corte documental: 2026-10-03. Investigación abierta.

Antes de 1956: reconstruir y conocer

Quien busca una casa necesita algo más que un edificio: necesita saber qué puede pagar, qué contrato puede firmar y dónde vivir. Esa pregunta cotidiana sirve para entrar en los años anteriores a la Ley del Suelo. El atlas comienza en 1945 y abre documentos que permiten conocer las reglas y la población de aquella etapa.

La Ley de viviendas de renta limitada de 1954 organiza un régimen de protección con categorías y ayudas. El Censo de 1950 y los anuarios ofrecen otro tipo de evidencia: describen personas, edificios o actividad según las definiciones de su edición. Una norma explica una regla; un censo permite observar un estado. Conviene leerlos juntos sin confundirlos.

La escala es la llave: una cifra nacional no cuenta la misma historia que un barrio o una provincia. En esta etapa no hay en el banco una serie homogénea de alquiler y esfuerzo. Se conserva esa ausencia y se recuperan cortes censales, sin dibujar una curva anual inventada.

La siguiente pregunta es cómo se transforma ese marco en planeamiento y ejecución. El salto de 1956 abre ese recorrido, pero no borra las instituciones ni las viviendas anteriores.

Fuentes de la etapa

Planeamiento, protección y transformación territorial

Entre elegir un solar y entrar en una vivienda hay una cadena de decisiones. Desde 1956 podemos seguirla en el marco del suelo: plan, gestión, urbanización y edificación. El tiempo del plan y el tiempo de la casa no coinciden necesariamente.

La Ley de 1956, la reorganización ministerial de 1957 y el reglamento de VPO de 1968 son hitos documentales de esta ventana. El texto de arrendamientos de 1964 permite estudiar contratos bajo otro régimen jurídico. Su publicación acredita un cambio normativo, no demuestra por sí sola una mejora o empeoramiento del acceso.

Los censos permiten investigar la transformación territorial y comparar cortes de población. Las poblaciones de hecho y de derecho de los censos antiguos y la población residente contemporánea son universos distintos. El atlas incorpora cortes de población de derecho y no los empalma con las estimaciones actuales.

El recorrido continúa con las reformas de los setenta: qué instrumentos se modifican, qué administración ejecuta y qué parte puede medirse con documentos de producción.

Fuentes de la etapa

Cambian las reglas y las responsabilidades

Una familia puede seguir viviendo en el mismo edificio mientras cambian las administraciones y las reglas que lo rodean. Esta ventana separa tres preguntas: quién tiene competencias, cómo se ordena el suelo y bajo qué condiciones se alquila.

La reforma del suelo de 1975 y el texto refundido de 1976 reorganizan el marco urbanístico. La Constitución incorpora vivienda y distribución competencial; el Real Decreto-ley 31/1978 aborda VPO. Son documentos distintos, con funciones distintas.

En 1985 el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985 introduce modificaciones en los contratos de arrendamiento. El atlas permite leer el acto original y seguir su conexión documental con la ley posterior. Para medir sus resultados hacen falta contratos, oferta, precios y un método que separe otros cambios del periodo.

El puente hacia los noventa es la persistencia: un contrato o un plan puede seguir produciendo efectos bajo disposiciones transitorias. Una fecha de reforma no equivale a sustitución instantánea de todo el parque.

Fuentes de la etapa

Contratos, valoraciones y diferencias de acceso

Dos hogares con ingresos parecidos pueden afrontar condiciones distintas si uno ya dispone de vivienda y otro necesita entrar. Comparar precios sin conocer crédito, tenencia y momento de compra deja fuera buena parte de esa diferencia.

En esta ventana se localizan la reforma urbanística de 1990, el texto refundido de 1992 y la LAU de 1994. La LAU explica en su preámbulo el contexto de la reforma de 1985, pero ese diagnóstico institucional se distingue de una estimación independiente de sus efectos.

Las series históricas del Banco de España amplían la lectura financiera cuando tienen observaciones comparables. Cada curva conserva frecuencia, unidad y definición. El precio tasado por metro cuadrado y los años de renta necesarios para comprar no representan la misma magnitud.

La siguiente ventana añade nuevas normas de suelo y edificación. El atlas invita a estudiar simultáneamente reglas, producción y financiación, sin atribuir una evolución compleja a una única ley.

Fuentes de la etapa

Suelo, edificación y expansión: preguntas separadas

Cuando un hogar compra, su decisión se cruza con otras: la del banco, la del propietario del suelo, la del promotor y la de la administración. El mapa muestra esos mecanismos como preguntas conectadas, no como una explicación ya probada.

La STC 61/1997 permite seguir el reparto de competencias; la Ley 6/1998, el régimen estatal del suelo. La LOE de 1999 y el CTE de 2006 abren otra cadena: responsabilidades y exigencias de la edificación. Andalucía tiene además una referencia territorial en su ley de 2002.

Los gráficos de viviendas iniciadas y terminadas conservan su diferencia temporal. Una iniciación no es una vivienda entregada; un aumento nacional tampoco indica que la oferta coincida con la ubicación y el presupuesto de cada hogar. El Censo de 2001 aporta un corte del territorio.

El final de la ventana incluye la Ley de Suelo de 2007. Los recorridos siguientes comparan indicadores antes y después de 2008, conservando las explicaciones alternativas y las diferencias locales.

Fuentes de la etapa

Vivienda, financiación y reestructuración

Una vivienda permanece en pie aunque cambie quién puede financiarla o adquirirla. Para estudiar esta etapa conviene seguir a la vez actividad, precios y condiciones de crédito, sin reducir la experiencia de todos los hogares a una media.

El texto refundido de suelo de 2008, la regulación de SOCIMI de 2009 y la reestructuración bancaria de 2012 ofrecen entradas documentales. La presencia de una sociedad o una regla no informa por sí sola de cuántas viviendas posee ni de su influencia sobre las rentas.

Las series disponibles permiten comparar producción, financiación y esfuerzo teórico. Se distinguen medidas calculadas por el productor y gasto observado de los hogares. Para hablar de efectos de una intervención se necesita un diseño de investigación específico.

En 2013 se reforman los arrendamientos y se aprueba una ley de rehabilitación. La siguiente etapa incorpora el parque existente como parte del análisis, además de la vivienda nueva.

Fuentes de la etapa

Parque existente, rehabilitación y alquiler

Una búsqueda de vivienda puede terminar en obra nueva, en una casa rehabilitada o en un contrato de alquiler. Esas vías responden a reglas, costes y plazos diferentes. El atlas las presenta en paneles separados para que la comparación sea legible.

El texto refundido de suelo y rehabilitación de 2015 integra esa perspectiva. En 2019 las medidas urgentes de vivienda y alquiler modifican el marco contractual. Para seguir una norma hay que conocer el periodo de cada contrato y sus disposiciones transitorias.

La comparación territorial muestra cuándo existe una observación de la ciudad y cuándo solo de la provincia o comunidad. Los índices de alquiler no se convierten en una renta mensual sin una fuente que mida esa cantidad.

El cambio de 2020 abre una etapa de medidas excepcionales. La continuidad de las series y de los contratos exige identificar las modificaciones, sus prórrogas y sus ámbitos.

Fuentes de la etapa

Medidas excepcionales y programas de inversión

Un hogar puede necesitar mantener su vivienda antes de poder plantearse un cambio de casa. Durante esta ventana se leen medidas sociales, financiación de rehabilitación y programas de acceso. Cada instrumento responde a una pregunta diferente.

El Real Decreto-ley 11/2020 recoge medidas adoptadas durante la pandemia. El Real Decreto 853/2021 regula programas de rehabilitación y el 42/2022 el Plan Estatal de acceso. Andalucía incorpora la LISTA en 2021 como referencia territorial.

Presupuesto, concesión, obra y entrega son hitos distintos. El atlas no traduce fondos anunciados en viviendas terminadas. También distingue una suspensión legal, un expediente y un resultado judicial cuando las fuentes permiten observarlos.

La siguiente ventana enlaza con la Ley de vivienda de 2023 y con los indicadores disponibles más recientes. Mantiene abiertas las preguntas sobre ejecución y distribución de resultados.

Fuentes de la etapa

El presente como una edición fechada

Quien abre hoy un gráfico necesita saber hasta cuándo llega. Una cifra publicada este año puede describir el año anterior o un trimestre cerrado. Esta ventana muestra la fecha del dato junto a la fecha de consulta.

La Ley 12/2023 es un hito normativo. Sus versiones, desarrollo y aplicación territorial deben distinguirse. El atlas enlaza el texto y no deduce resultados de mercado únicamente de la existencia de la ley.

Los indicadores recientes proceden del banco y de las recuperaciones registradas. Una revisión estadística puede cambiar una curva: por eso cada edición conserva fuentes, versiones y diferencias. Los datos actuales no rellenan retrospectivamente las lagunas de 1950.

Esta etapa permanece abierta. Actualizar el atlas consiste en consultar, comparar, revisar y generar otra edición; las novedades numéricas no reescriben automáticamente las explicaciones históricas.

Fuentes de la etapa

Madrid

¿Cómo se distribuyen población y vivienda entre la capital y su entorno?

Los gráficos provinciales incluyen toda la provincia. La capital se consulta como municipio independiente.

Evidencia disponible

Límites

La ficha describe la cobertura estadística disponible; no acredita una explicación causal local ni reconstruye automáticamente precios o alquileres anteriores a su primer dato. Los hitos nacionales se consultan como contexto, no como prueba de un efecto provincial.

Barcelona

¿Cómo conviven el parque existente, el alquiler y las reglas de producción?

La provincia, el municipio y Cataluña son ámbitos distintos; no se sustituyen unos por otros.

Evidencia disponible

Límites

La ficha describe la cobertura estadística disponible; no acredita una explicación causal local ni reconstruye automáticamente precios o alquileres anteriores a su primer dato. Los hitos nacionales se consultan como contexto, no como prueba de un efecto provincial.

Málaga · Costa del Sol

¿Cómo se relacionan los usos residenciales, la movilidad y otros usos del parque?

El dato provincial corresponde a Málaga. Costa del Sol es un contexto de estudio: no se presenta una agregación estadística propia de ese litoral.

Evidencia disponible

Límites

La ficha describe la cobertura estadística disponible; no acredita una explicación causal local ni reconstruye automáticamente precios o alquileres anteriores a su primer dato. Los hitos nacionales se consultan como contexto, no como prueba de un efecto provincial.

Valencia

¿Cómo cambia el acceso al comparar ciudad, provincia y comunidad?

Se distinguen municipio de València, provincia de Valencia y Comunitat Valenciana.

Evidencia disponible

Límites

La ficha describe la cobertura estadística disponible; no acredita una explicación causal local ni reconstruye automáticamente precios o alquileres anteriores a su primer dato. Los hitos nacionales se consultan como contexto, no como prueba de un efecto provincial.

Baleares

¿Qué cambia cuando la vivienda se analiza en un territorio insular?

La serie provincial y la autonómica se etiquetan por separado, aunque compartan ámbito. Palma no representa el conjunto de las islas.

Evidencia disponible

Límites

La ficha describe la cobertura estadística disponible; no acredita una explicación causal local ni reconstruye automáticamente precios o alquileres anteriores a su primer dato. Los hitos nacionales se consultan como contexto, no como prueba de un efecto provincial.

Soria

¿Cómo pueden coexistir viviendas y dificultades de acceso en un territorio de interior?

La provincia y la capital se analizan separadamente. Soria es un caso, no una estimación de todo el interior español.

Evidencia disponible

Límites

La ficha describe la cobertura estadística disponible; no acredita una explicación causal local ni reconstruye automáticamente precios o alquileres anteriores a su primer dato. Los hitos nacionales se consultan como contexto, no como prueba de un efecto provincial.

Método y diccionario

Una situación tiene periodo, territorio, naturaleza, verificación y controversia. Las relaciones distinguen documentos, secuencia temporal, contexto y mecanismo propuesto. No hay un porcentaje de certeza causal.

Las observaciones conservan indicador, serie, productor, periodo, unidad, frecuencia, ámbito, versión, localizador y transformaciones. Un dato ausente no es cero. Las curvas se interrumpen en ausencias, huecos mayores que la frecuencia y flags de ruptura. No se interpola.

Se presentan por separado precios tasados, índices de precios y rentas; población de derecho censal y residente actual; flujos de vivienda protegida y parque vigente. No se suma un agregado y sus componentes. No se convierte una serie nominal a real sin deflactor compatible.

El comparador selecciona cortes existentes de una misma serie. Un año incompleto no se suma como año completo. Las variaciones describen asociación temporal, no identifican causas. La cartografía contemporánea es un soporte de navegación y no representa límites históricos.

Las fuentes normativas se capturan como originales y versiones consolidadas según la URL. El localizador identifica el acto o artículo; el registro de captura acredita acceso, no vigencia ni validación de efectos. Cada ficha permite abrir la fuente oficial. La incorporación de nuevas interpretaciones requiere revisión editorial separada.

La recuperación histórica del Banco de España conserva los periodos anteriores a 2000 del fichero original. No altera el banco previo ni sus versiones. SQLite del atlas es un derivado con entidades, relaciones, afirmaciones, fuentes y series reconstruibles.